Daně a poplatky spojené s prodejem nemovitosti ve Španělsku

3% Záloha na daň

Zisk pocházející z převodu nemovitého majetku podléhá zdanění. Základem pro daň je rozdíl mezi prodejní a kupní hodnotou.

V případě, že prodávající strana je fyzickou či právnickou osobou trvale nežijící na území Španělska (nerezident), kupující strana má zákonnou povinnost strhnout ustanovenou procentualní částku z kupní ceny (v současné době jde o zákonem stanovená 3%) a převést tuto částku odpovídajícímu finančnímu úřadu coby zálohu na potenciální daň z příjmu prodávajícího. Tato platba musí být provedena nejpozději měsíc po podepsání kupní smlouvy u notáře.

V případě, že prodejem nemovitosti dojde ke ztrátě a ne zisku, či v případě, že výše takové zálohy přesáhne částku, jež má prodávající na dani skutečně odvést, je možno finančnímu úřadu předložit odpovídající žádost o vrácení přeplatku. Slouží k tomu speciální formulář a je třeba dodat celou řadu podpůrné dokumentace.

V případě, že finanční úřad nerozporuje hodnoty uvedené v daňovém přiznání ani z nějakého důvodu nezahájí finanční kontrolu, dochází k vrácení přeplatku přibližně do 10 měsíců od data převodu nemovitosti.

Jednou z podmínek pro vrácení relevantní částky je to, aby měl daňový poplatník splněny všechny své daňové povinnosti (roční daň
z nemovitosti pro nerezidenty).

Ve Vicente & Otaolaurruchi máme na starost předložení vašeho daňového přiznání, zajištění případného navrácení přeplatku i vaše celkové zastoupení před španělským finančním úřadem jako součást našich služeb při prodeji nemovitosti a bez jakéhokoli navýšení honoráře.

Plusvalía

Jde o městskou daň, jejíž výpočet se zakládá na navýšení hodnoty půdy, na které se nemovitost nachází, a to od doby jejího posledního prodeje. Ze zákona je tato daň placena vždy prodávající stranou. To, co určuje její výši, se mění v závislosti na příslušnosti k tomu kterému městskému úřadu. Všeobecně jde o lokalizaci a velikost pozemku, společná kvóta a léta, jež uplynula od posledního převodu na majitele.

Honorář advokáta

Všeobecně jde o 1% z prodejní ceny plus platné DPH. Měl by být dohodnut na začátku smluvního vztahu a zůstat neměnný (s výjimkou zásadních odchylek a změn od původního zadání, a to na základě jasné žádosti klienta). Honorář advokáta je výdajem, který ponižuje daňový základ daně ze zisku při prodeji nemovitosti.

Naši advokáti neúčtují honorář na základě hodinové sazby, ani za jednotlivé úkony (schůzky, elaborace dokumentů, výjezdy, atd.).Zkušenost nám ukázala, že takovéto účtování na základě tarifních tabulek Advokátní komory je pro klienta krajně nevýhodné. Je ovšem skutečností, že minimální výše honoráře za tento druh transakcí je 1.500 Eur plus platné DPH.

Honorář realitního makléře

Běžně se pohybuje v rozmezí od 4 do 7% z prodejní ceny, k čemuž je třeba přičíst DPH, v současné době ve výši 21%. Provize realitní kanceláře je splatná při podpisu kupní smlouvy a obdržení celkové ceny za nemovitost u notáře. Je to také odpočitatelná položka ze základu daně.

Daň ze zisku při prodeji nemovitosti pro nerezidenty

Jak už jsme zmínili, zisk pocházející z prodeje nemovitosti je předmětem zdanění. V současné době je toto daňové zatížení ve výši 20% a pro rok 2016 bude sníženo na 19%.

Čistý zisk a tedy základ pro daň je výsledkem rozdílu mezi kupní a prodejní cenou, a odpovídajícímu navýšení či ponížení o odpočitatelné položky. Výsledná kupní hodnota dosud podléhala korekci na základě státem stanoveného ročního indikátoru, který byl každoročně publikován coby součást státního rozpočtu. Tímto způsobem bylo docíleno přenesení kupní ceny do okamžiku prodeje, docházelo tzv. k simulaci inflace za uplynulá období. K 1. lednu 2015 byly tyto opravné koeficienty vládou zrušeny, bohužel.

U nemovitostí, k jejichž koupi došlo před 31. prosincem 1994, existuje speciální přechodné období, jež umožňuje určitá ponížení daně při výpočtu.

Energetické štítky

V návaznosti na evropskou normu řešící energetiku a životní prostředí, jsou majitelé stávajících nemovitostí povinni předložit potenciálním kupujícím certifikát o energetické náročnosti nemovitosti, vydán k tomu oprávněnou osobou.

Existují výjimky, mezi jinými tyto:

a)    Nemovitosti s užitnou plochou menší než 50 m².

b)    Nemovitosti, jež se užívají maximálně 4 měsíce v roce nebo i více, ovšem jejichž spotřeba energií nepřesáhne 25% možné spotřeby
v případě celoročního užití.

Chcete k danému tématu více informací? Navštivte naši sekci častých otázek k prodeji nemovitosti.

Předchozí: Výběr makléře a předání dokumentace

Stránka: 1 2

Stránka 2/2