Koupě nemovitosti ve Španělsku

– Jaké právní záruky by mi měl poskytnout developer v případě nemovitosti ve výstavbě?

V zásadě dvě. Zaprvé: Stavitel je ze zákona povinen poskytnout desetileté pojištění zodpovědnosti za strukturální vady na nemovitosti a to na dobu 10 let od ukončení stavebních prací. Zadruhé: Stavitel je povinen na veškeré platby obdržené v průběhu výstavby poskytnout bankovní garanci nebo ke stejnému účelu zřízené speciální pojištění. Pojištěné riziko je v tomto případě nedokončení nemovitosti
v termínu.

– Je nutné podepsat smlouvu o smlouvě budoucí před podpisem samotné kupní smlouvy u notáře?

Není to nutné, ale je to velmi vhodné z důvodu písemného zajištění dohodnutých podmínek (cena, způsob platby, související výdaje, atd.). Taková smlouva by měla garantovat, že se tyto podmínky v čase před samotným podpisem kupní smlouvy u notáře nezmění.

– Musím být přítomen podpisu smlouvy?

Ne. Ve skutečnosti je velmi běžné, že klienti udělí svému advokátovi notářsky ověřenou plnou moc a ten pak už jedná jejich jménem a
v zastoupení.

– Jak můžu svému advokátovi udělit plnou moc?

Plnou moc můžete udělit u jakéhokoli notáře ve Španělsku, na Španělském konzulátu v zahraničí nebo u notáře v zemi svého původu.
V tomto posledně zmiňovaném případě bude muset být dokument soudně přeložen do španělstiny a opatřen apostilní doložkou (tzv. superlegalizace).

– Jakou dokumentaci po mně bude požadovat můj advokát za účelem splnění svých povinností v souvislosti s prevencí praní špinavých peněz?

Takovou, jež prokáže, že vlastníte dostatek finančních prostředků k tomu, abyste mohl provést investici, ke které se chystáte, a jež potvrdí, že tyto prostředky jsou legálního původu, tj. daňová přiznání, výsledky auditu, potvrzení o závislém příjmu, dědická smlouva, smlouvy o prodeji nemovitosti, apod.

– Je možné změnit užití komerční nemovitosti na nemovitost určenou k bydlení?

Ano, ale pouze když to domovní řád či odpovídající stavební dokumentace přímo nezakazuje a nebude to mít vliv na společné prostory. Vždy však s náležitým souhlasem se změnou v užívání odpovídajícího stavebního úřadu.

– Mohu zaplatit nemovitost jinou nemovitostí a rozdíl v ceně penězi?

Ano. Jde o směnu nemovitostí. Ovšem z pohledu daňového jde o dvojitý prodej, takže obě strany jsou povinny odvést daň z převodu majetku.

– Mohu prodat garáž nebo sklep, které nevyužívám, a ponechat si bytovou jednotku ve stejném domě?

Ano, ale pouze v případě, že je tato garáž nebo sklep zapsán na katastru nemovitostí jako nezávislá jednotka. Tento prodej nebude možný v případě, že tvoří součást stejné jednotky jako byt a jsou tudíž zapsány společně.

– Co je sociální bydlení?

Jde o bydlení, se kterým jsou spojené určité daňové úlevy jak pro stavitele, tak pro nabyvatele, a to výměnou za určité limitace ohledně užití, možnosti dalšího převodu na majitele, ceny, apod. Všeobecně vzato jde o nemovitosti s nižší cenou než je tržní a jejich cílem je umožnit přístup k bydlení sociálně slabším vrstvám obyvatelstva. Právní omezení spojená s jejich nabytím způsobují jejich nezajímavost z pohledu investora.

– Čtvereční metry uváděné ve výpisu z katastru neodpovídají skutečné rozloze nemovitosti, již chci koupit. Je to něco, co by mi mělo dělat starost?

Je důležité, aby skutečná rozloha souhlasila s tou, jež se objevuje v katastru nemovitostí. V určitých případech jsou provedeny přestavby a změny na nemovitosti bez toho, aby se tyto řádně zanesly do katastru. V těchto případech je vhodné, aby majitel nemovitosti regularizoval tuto situaci ještě před prodejem nemovitosti legalizací změn, jež způsobily tento rozpor v rozloze.

– Mohu využít vlastních finančních prostředků ke koupi nemovitosti ve Španělsku svým dětem?

Problém spočívá v tom, že španělský finanční úřad toto bude považovat za darování, tj, že jste dal dětem peníze na koupi oné nemovitosti. Z toho vyplývá, že bude třeba zdanit obě transakce: první bude zdaněn dar a potom samotná koupě, z čehož vyplývá, že je to finančně krajně nevýhodné.

Z důvodu současných kontrolních mechanismů v souvislosti s investicemi a povinností doložit původ financí při jakékoli transakci, bývá mnohdy velmi složité předstírat, že peníze náleží dětem, speciálně když tyto kvůli svému věku či okolnostem nemohou doložit žádný nebo dostatečný příjem.

– V čem spočívá doživotní renta?

Jde o smlouvu, kterou majitel nemovitosti převádí vlastnictví k této, ale ponechává si k ní požívací právo (tzv. usufruktus – možnost užití) výměnou za určitou úvodní platbu a měsíční rentu po dobu jeho života. Umrtím pak přechází veškerá práva na majitele a zaniká povinnost rentu platit.

– Může prodávající zvýšit cenu nemovitosti po podpisu soukromé smlouvy o smlouvě budoucí?

Ne. Ve Španělsku existuje povinnost pro obě strany respektovat dohodnuté podmínky v již podepsaném dokumentu.

– V čem spočívá doplňková daň? (complementaria)

V případě, že se budou úřady domnívat, že ve výpočtu odvedené daně byla coby referenční hodnota pro výpočet použita cena nižší, než je ta úřední a oficiální, bude vám vyúčtován rozdíl mezi tím, co jste zaplatili, a správnou hodnotou. Toto vyúčtování je známo pod pojmem komplementární, doplňková daň.

– Musím požádat o nějaké povolení pro to, abych mohl provést stavební úpravy v mé nemovitosti?

Ano. Dle rozsahu plánovaných prací půjde buď o tzv. stavební povolení velké (obra mayor), kde jde o zásadní zásahy jako zvětšení rozlohy obytné jednotky, změna distribuce podlaží, výšky stropů, celková přestavba, apod. nebo o tzv. malé povolení (obra menor), které spočívá
v částečných změnách, výměna obkladů, kuchyně, apod. Požadavky na udělení odpovídajícího povolení se liší v závislosti na konkrétním případu.

– V případě, že koupím nemovitost ve Španělsku od občana stejné národnosti, jako je ta moje, mohu zaplatit cenu v mé zemi a mou měnou?

Ano. Počítejte ovšem s tím, že existuje povinnost doložit při podpisu kupní smlouvy u notáře způsob zaplacení celkové ceny nemovitosti, tudíž budete muset předložit doklady jako kopie bankovních převodů či šeků. Platby musí přesně souhlasit s celkovou kupní cenou uvedenou ve smlouvě. Na druhou stranu téměř nikdy není možné zaplatit celou cenu v zahraničí, jelikož ve většině případů bude nutno prodávající straně strhnout částky na zaplacení daní, případně zrušení úvěru, jakékoli dlužné částky spojené s nemovitostí.

– Mohu ušetřit na daních, pokud místo toho, abych koupil nemovitost, koupím obchodní společnost, jež je jejím vlastníkem?

Ne. Dle nového znění článku 108 zákona o trhu s cennými papíry, je převod akcií obchodní společnosti, jež je majitelem nemovitosti, považována za převod nemovitosti jako takový za předpokladu, že účelem transakce je vyhnout se platbě DPH nebo Daně z převodu nemovitosti. Transakce bude považována za skrytý převod tehdy, když se získá kontrola nad společností, jejíž aktivum je tvořeno alespoň z 50 procent nemovitostmi ve Španělsku, které nepodléhají obchodní či profesní činnosti.

– Moje nemovitost je součástí společenství vlastníků. Musí má pojistka pokrývat také případné škody na nemovitosti nebo stačí pojistit vnitřní vybavení?

Ano. Je  nutné pojistit i nemovitost, ne jenom vnitřní vybavení. Pojištění společenství vlastníků bude krýt případné škody na společných prostorách a budově jako takové, ovšem jakékoli škody způsobené vevnitř vaší nemovitosti pokryty nebudou. To stejné se týká pojištění odpovědnosti.

– V případě, že neužívám služeb komplexu (bazén, kurty, apod.), kde se má bytová jednotka nachází, mohu požádat o slevu na poplatky společenství vlastníků?

Ne. Poplatky se vypočítávají pomocí koeficientu vlastnictví přiřazeného každé jednotce a to v závislosti na poměru k celkové rozloze nemovitosti. Poplatky nezávisí na užití či neužití společných služeb či prostor.

– Potřebuji si otevřít ve Španělsku bankovní účet?

Ano. Poslouží vám nejen k vašim běžným potřebám při pobytu zde, ale také k navedení inkas a trvalých příkazů v souvislosti s vaší nemovitostí.

– Jakou k tomu budu potřebovat dokumentaci?

V případě, že jde o fyzickou osobu, je zapotřebí platný osobní doklad, NIE a jakýkoli doklad o činnosti (webové stránky, kopie daňového přiznání, apod.) V případě právnické osoby je zapotřebí CIF (daňové identifikační číslo, doklad o činnosti, společenská smlouva o založení společnosti, případě plná moc na jednatele společnosti ve Španělsku. Obojí soudně přeloženo a opatřeno apostilní doložkou).