Prodej nemovitosti ve Španělsku

Přestože transakce koupě a prodeje mají logicky mnoho společného (jsou jako dvě strany jedné mince), není od věci se nad celým procesem pozastavit ještě jednou, tentokrát z pohledu prodávajícího.

1.- VÝBĚR REALITNÍHO MAKLÉŘE

Samozřejmě není povinné využít služeb realitního makléře, ale pokud velmi dobře neznáte poptávku v dané lokalitě, nejste seznámen se strategiemi prodeje a nemáte přístup k potenciálním zájemcům, velmi doporučujeme využít služeb agentury, která se postará o profesionální a účinnou nabídku vaší nemovitosti.

Doporučujeme našim klientům, aby nám zaslali k prostudování jakýkoli návrh smlouvy s realitní kanceláří ještě před jejím podpisem. Jako všeobecné doporučení můžeme zmínit to, že by si klient měl důkladně přečíst ustanovení dohody a vzít na vědomí, že existují jisté podmínky, jako například exkluzivita, jež zavazuje majitele k prodeji pouze a jenom přes zvoleného makléře a nikoho dalšího.

Realitní makléř není specialistou na právní ani daňové otázky, a proto je vhodné, aby si klient nechal poradit advokátem, který nejlépe dohlédne na to, aby celý proces prodeje proběhl pokud možno hladce, v souladu s platnými právními předpisy, a aby byly zaplaceny relevantní daně.

2.-PŘEDÁNÍ DOKUMENTACE

Jak advokát, tak i realitní makléř by měli mít k dispozici následující dokumentaci pro zahájení procesu prodeje nemovitosti:

a) Titul k nemovitosti (kupní smlouva, dědictví, apod.)

b) Osobní doklady (kopie pasu a NIE)

c) Potvrzení o daňovém domicilu (pokud je třeba)

d) List vlastníka (výpis z katastru)

e) Kolaudační rozhodnutí

f) Potvrzení o platbě městské daně z nemovitosti za poslední období (IBI)

g) Potvrzení správce domu či společentví vlastníků

h) Certifikát o aktuální výši dluhu vydaný bankou (v případě, že na nemovitosti vázne hypoteční úvěr)

i) Poslední faktury od dodavatelů energií

3.- VÝPOČET DANÍ A ZISKU

Je zcela zásadní, aby prodávající strana ještě před tím, než přijme nabídku od potenciálního kupujícího, byla detailně informována o tom, jaký bude její výsledný zisk z prodeje po zaplacení všech výdajů a daní, spojených s transakcí. Naše zkušenost nám říká, že pouze úplná informovanost v tomto ohledu předejde případným následným zklamáním.

Ve Vicente & Otaolaurruchi vám připravíme tuto kalkulaci během několika hodin.

4.- SEPSÁNÍ PLNÉ MOCI (ZMOCNĚNÍ K PRODEJI A ZASTOUPENÍ V DAŇOVÝCH ZÁLEŽITOSTECH)

Nezávisle na tom, zda se majitel může zúčastnit samotného podpisu smlouvy u notáře či nikoliv, velmi doporučujeme sepsání plné moci zmocňující k prodeji nemovitosti a k vyřízení s ní souvisejících daňových záležitostí ve prospěch naší kanceláře. Tento dokument nám umožní za vás uskutečnit nespočet úkonů jako zrušit či převést smlouvy s dodavateli, zrušit stávající inkasa či trvalé příkazy k platbě, zrušit pojištění nemovitosti, uvědomit o změně majitele městský úřad a společenství vlastníků, zajistit výmaz záznamu o hypotéce
z katastru, připravit a předložit vaše daňové přiznání, žádat o navrácení přeplatku z daně v případě, že na to máte nárok, atd.

5.- PŘÍPRAVA KUPNÍ SMLOUVY

Poté, co přijmete nabídku na prodej vaší nemovitosti a pověříte nás vaším zastupováním, poskytneme právnímu zástupci kupující strany veškerou potřebnou dokumentaci k tomu, aby mohl provést relevantní právní prověrky. Následně připravíme smlouvu, která bude obsahovat dohodnuté podmínky a zašleme ji protistraně ke schválení. Pro vaši vlastní informaci obdržíte překlad tohoto dokumentu.

6.- PODPIS KUPNÍ SMLOUVY U NOTÁŘE

Prodej nemovitosti končí podpisem kupní smlouvy mezi kupující a prodávající stranou.  V ten okamžik prodávající předává vlastnictví nemovitosti kupujícímu a ten zároveň platí zbytek dohodnuté kupní ceny. Je to formální akt, který probíhá u notáře, jež je nezávislým státním úředníkem, který potvrzuje, že transakce proběhla v souladu s platnými právními předpisy. Notář je povinen si vyžádat aktualizovaný list vlastníka jako krok těsně předcházející podpisu smlouvy za účelem prověření, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy či závazky uzavřené na poslední chvíli, ani není nijak omezena způsobilost prodávajícího majetkem disponovat. Okamžitě po podpisu smlouvy je telematicky zaslána kopie dokumentu na katastrální úřad, nedochází tím k žádné časové prodlevě mezi těmito dvěma úkony a katastr okamžitě ví, kdo je novým vlastníkem nemovitosti.

Po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni svým advokátem, jež má na starost kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku. Zároveň plní funkci překladatele. V případě českých klientů je doprovázen ještě rodilým českým mluvčím. V případě, že vám vaše profesní či osobní okolnosti neumožní se podpisu smlouvy u notáře v daném termínu osobně zúčastnit, uděláme to ve vašem zastoupení. V tom případě je ovšem předem třeba udělit notářsky ověřenou plnou moc k tomuto účelu. Taková plná moc může být podepsána u notáře přímo ve Španělsku, během kterékoli vaší návštěvy, což je nejsnažší a nejekonomičtější varianta. Může být také podepsána na Španělské ambasádě či konzulátu kdekoli v zahraničí a samozřejmě také u notáře v zemi vašeho trvalého bydliště. V tomto posledně zmíněném případě ovšem musí být dokument řádně soudně přeložen do španělštiny a musí být tzv. superlegalizován, tj. musí být opatřen apostilní  doložkou (kompetence Ministerstva zahraničních věcí).

V momentě podpisu kupní smlouvy dochází k předání klíčů od nemovitosti a současně zaplacení zbytku kupní ceny, běžně formou bankovního šeku. Po vložení takového šeku na účet jsou pak finanční prostředky k dispozici prodávajícího přibližně v rozmezí 2-3 pracovních dnů.

7.- ZRUŠENÍ SMLUV S DODAVATELI A PLATBA DANÍ

Naše kancelář bude mít na starost zrušení stávajících smluv s dodavateli energií či dohled nad jejich převodem na nového majitele, zrušení inkas a trvalých příkazů s nimi spojených, platbu odpovídajících daní i případné žádosti o vrácení jejich přeplatku.

Příští: Daně a poplatky spojené s prodejem nemovitosti

Stránka: 1 2

Stránka 1/2