Pronájem nemovitosti ve Španělsku

V případě, že jste vlastníky jedné nebo i více nemovitostí ve Španělsku a pravidelně je nevyužíváte, pronájem může být dobrým řešením.

Ptáte se proč?

• Neužívání nemovitosti (především v přímořském klimatu) s sebou může nést negativní důsledky jako kondenzace vlhkosti, nepříjemný zápach, špatná údržba zahrad, apod.

• Získání příjmu, jež umožní pokrytí nákladů na odpovídající údržbu nemovitosti, místní daně a poplatky, případně i měsíční úvěrové splátky.

Je ovšem pravda, že takový pronájem se může proměnit i ve velký problém, především pokud se nedodrží určité zásady. Španělská legislativa související s pronájmem nemovitostí je možná až příliš benevolentní vůči nájemcům a ochraně jejich zájmů a místní systém soudů je bohužel na hony vzdálen rychlosti a pružnosti, jež by byla v řešení tohoto typu sporů žádoucí. Je také skutečností, že současná vláda učinila některé změny s účinností od června 2013, které mají za cíl podpořit pronájmy a učinit je pružnějšími. Absolutní většina pronajímatelů nezná odpovídající legislativu a není si vědoma důsledků (i trestných), jež s sebou může nést určitý způsob jednání vůči nájemcům.

Poté, co nájemce obdrží klíče k nemovitosti a tuto převezme, přechází na něj celá řada práv, jež mu budou náležet i v případě, že přestane platit nájem a nebude respektovat domovní řád či bude porušovat dobré mravy v nemovitosti. Jediným způsobem, jak jej vystěhovat, je implikovat advokáta a podat odpovídající soudní žalobu. Takový proces může běžně trvat 5 až 9 měsíců, v závislosti na vytíženosti relevantního soudu.

Během celé této doby i za předpokladu, že nájemce neplatí nájem a nechová se v souladu s dobrými mravy, by majitel v žádném případě neměl měnit zámky, vstupovat do nemovitosti bez dovolení, ukončit smlouvy s dodavateli energií, či pokusit se o vystěhování silou. Všechny tyto alternativy řešení, jež se nabízejí samy, jsou kvalifikovány jako trestné (vyhrožování, nátlak) a mohou mít pro majitele odpovídající důsledky.

Je také vhodné rozlišovat mezi smlouvami k pronájmu krátkodobému a dlouhodobému. Druhé zmíněné se ze zákona obnovují automaticky každý rok, a to po období tří let. V praxi to znamená, že i dobrý nájemce, jež řádně platí nájem, se může proměnit
v problém v případě, že vlastník nemovitosti potřebuje získat zpět svou nemovitost k užívání před ukončením této zákonné tříleté lhůty.

Velmi běžným omylem je věřit, že smlouva na období kratší než 12 měsíců je krátkodobá, a že nad 12 měsíců jde o smlouvu dlouhodobou. Dočasnost smlouvy je dána skutečností, že v nemovitosti nájemce nehodlá ustanovit své trvalé bydliště, ale že ji potřebuje pro přechodné období (dočasný přesun z pracovních důvodů, účast na kurzu s omezeným trváním, dovolená, apod.). Soudce takto může považovat 18 ti měsíční smlouvu za smlouvu krátkodobého charakteru a naopak 11 ti měsíční za dlouhodobou v závislosti na tom, zda nemovitost slouží jako trvalé bydliště nájemce či nikoliv.

I z tohoto důvodu je zcela zásadní, aby nájemní smlouva byla připravena advokátem s cílem ochránit vaše zájmy coby vlastníka.

Vicente & Otaolaurruchi vám předkládá následující doporučení, která by měla přispět k tomu, aby byla rizika pokud možno minimalizována:

• Podepisujte pouze nájemní smlouvy připraveny vaším advokátem speciálně pro vás a vaši nemovitost. Jenom tak budete mít jistotu, že dokument splňuje všechny garance, a že vaše zájmy jsou náležitě zajištěny před možnými eventualitami.

• Požadujte po nájemcích reference (doporučení banky, bývalého pronajímatele, kopie dokladu o příjmech, apod.). Především v určitých atraktivních lokalitách existuje spousta lidí bez skrupulí, součástí jejichž životního stylu je zaplatit kauci a první měsíční nájem a dál už jen vyčkat soudního rozhodnutí o vystěhování. Všeobecně vzato nemají žádný majetek, příjem a nic, co by mohlo podlehnout exekuci, takže majitel nemovitosti téměř nikdy nezíská nic z dlužné částky.

• V případě dočasných krátkodobých smluv požadujte na nájemcích celkovou platbu nájemného předem.

• Uzavřete pojištění, jež pokryje případný nezaplacený nájem a možné poškození na nemovitosti způsobené nájemcem.

• Požadujte po nájemci bankovní garanci, jež zajistí platbu nájmu.

Jak už bylo zmíněno, v červnu 2013 vláda schválila celou řadu legislativních opatření, jež mimo jiné zjednodušují proces vystěhování
v případě neplatičů nájmu, dává větší volnost dohodě mezi stranami, snižuje nucené prodloužení doby trvání smlouvy u dlouhodobých pronájmů na 3 roky (dříve 5), stanovuje nutnost zápisu smluv do katastru k tomu, aby měly platnost vůči třetím stranám a zakládá speciální registr soudních rozsudků, jež nabyly právní moci ve věci neplacení nájmu, kde se bude jméno neplatiče objevovat po dobu maximálně 6 let.

Chcete k danému tématu více informací? Navštivte naši sekci častých otázek k pronájmům.