Koupě nemovitostí ve Španělsku (Průvodce pro české investory)

Pokud zvažujete koupi nemovitosti ve Španělsku, pravděpodobně nejvhodnější okamžik za poslední desetiletí pro uskutečnění této koupě je právě tento. Španělsko, zdá se, konečně vybředá z ekonomické recese a po několika těžkých letech jsou tržní ceny pravděpodobně na těch nejnižších hodnotách. V některých případech, jak se zdá, se již dokonce lehce odrážejí od pomyslného dna. Značnou část nemovitostí aktuálně na trhu je možno koupit za 2/3 ceny, již zaplatili před lety jejich současní majitelé.

Pro investory ze zemí mimo Evropskou unii, kteří investují do nemovitosti ve Španělsku částku vyšší než 500.000 Eur, to může znamenat možnost požádat si o vízum, či speciální povolení k pobytu tak, jak jsme již zmiňovali v tomto blogu v článku „Povolení k trvalému pobytu pro investory ve Španělsku“.

Každopádně před uskutečněním koupě nemovitosti ve Španělsku vám doporučujeme, abyste věnovali nějaký čas průzkumu a získání informací o tom, co dělat a čemu se vyhnout proto, abyste se udrželi v bezpečné vzdálenosti od problémů a těžkostí, jež zažili v minulosti jiní. V tomto článku jsou informace a užitečné rady, které vám poslouží k naplánování vaší koupě. Jelikož každý případ je ovšem svým způsobem jiný, doporučujeme vám, abyste se spojili s místním nezávislým advokátem, který vám v celém procesu pomůže, bude střežit vaše peníze a postará se o to, aby vaše práva zůstala zcela ochráněna.

1.- VÝBĚR NEMOVITOSTI, ZAPLACENÍ ZÁLOHY A PODPIS REZERVACE

Naší první radou je, abyste se svěřili do rukou realitního makléře s dobrou reputací, který vám pomůže nalézt a vybrat tu správnou nemovitost, jež přesně splní vaše představy a očekávání. Všeobecně vzato vám zainteresování makléře ušetří čas, peníze a překvapení. Jeho honorář platí vždy strana prodávající nebo rovnou developer, tudíž to pro vás nebude znamenat další výdaj. Makléř (realitní kancelář), působící dlouhodobě v dané oblasti, zná dokonale místní nemovitosti, lokality, o které s ohledem na vaše očekávání můžete mít zájem, ty nejlepší bytové jednotky v každém komplexu či rezidenci, zázemí, jež se nachází v blízkosti, vzdálenosti k zdravotním střediskům, sportovištím a zábavným centrům, bezpečnost té které lokality, apod. Je skutečností, že mimo samotné ceny za nemovitost jsou tyto faktory pro výběr bydlení velmi důležité.

Pokud je důvodem pro koupi nemovitosti v této zemi prostá investice a vaše představa je koupit nemovitost ve výstavbě a prodat ji v budoucnu se ziskem, musíte počítat s tím, že jako každá jiná investice i tato s sebou nese riziko, že zisk nebude dle vašich očekávání, nebo jeho získání bude trvat o poznání déle, než jste předpokládali. Toto konstatování přesto, že se zdá naprosto samozřejmé, bylo jen velmi omezeně bráno v potaz v uplynulém desetiletí. Vyberte si tu správnou nemovitost. Za předpokladu, že k samotné realizaci investice ji budete muset prodat, se zeptejte sami sebe, zda byste byli ochotni vložit své úspory do koupě právě té které nemovitosti, coby své druhé prázdninové, či hlavní rezidence.

Mějte také na zřeteli, že když podepíšete s promotorem rezervaci, či smlouvu o smlouvě budoucí, zavazujete se k podepsání kupní smlouvy u notáře a zaplacení celé kupní ceny poté, co je nemovitost dokončena. Převedení kupních práv na třetí stranu před dokončením nemovitosti je možné a zcela legální, je ale třeba předchozího souhlasu promotora, který může požadovat, aby investor i nový kupující doložili, že platba jak za převedení kupního práva tak i daň z převodu onoho smluvního práva, byla uhrazena. Nový kupující bude muset po podepsání finální kupní smlouvy navíc uhradit DPH staviteli, čímž se jeho výdaje drasticky zvýší. Z těchto všech důvodů je prodej kupních práv před kompletací nemovitosti, tedy před zaplacením celé kupní ceny, daní a výdajů spojených s koupí, komplikované.

Z toho důvodu i v případě, že jde o koupi nemovitosti ve výstavbě se záměrem ji prodat před dokončením, by měl investor disponovat dostatkem finančních prostředků pro kompletaci celé transakce.

Pokud budete kupovat nemovitost jisté hodnoty a staršího data stavby, doporučujeme si nechat zpracovat technickou studii od architekta či specialisty v oboru stavebnictví s cílem vyloučit možné skryté vady nebo problémy, které se mohou objevit v budoucnu. Prodávající strana je zodpovědná za skryté vady, jež nebyly zřejmé či zřetelné, ovšem je nutno je vymáhat soudní cestou. To s sebou bohužel nese časový faktor a jistě i náklady. Technická studie předcházející koupi vám ušetří čas, peníze a nepříjemná překvapení. V případě, že k realizaci koupě budete požadovat hypotéku, banka vyšle svého odhadce, ovšem všeobecně vzato jeho technická zpráva nebude reflektovat stavební stav nemovitosti, ale pouze její tržní hodnotu.

Po ukončení výběru nemovitosti je vhodné zaplatit rezervační poplatek a podepsat rezervační dokument . Rezervační poplatek bývá zpravidla nízká částka (mezi 6.000 a 10.000 Eury), která zůstává u realitního makléře nebo právního zástupce prodávající strany. Slouží k zajištění koupě a stažení nemovitosti z trhu, ale také k zajištění kupní ceny. Je důležité zdůraznit, že v případě, že se kupující rozhodne nedokončit transakci, rezervační poplatek propadá. Pouze v případě, že bude písemně dohodnut opak, například tehdy, kdy nebude získán potřebný úvěr nebo se dostanou na světlo nepříznivé okolnosti (problémy stavebního či právního rázu), na základě kterých by koupě nebyla doporučena, může být rezervační poplatek vrácen.

Tímto vřele doporučujeme našim klientům, aby ještě před tím, než podepíší s realitním makléřem či přímo s prodávající stranou jakýkoli dokument, nám jej postoupili k prostudování a schválení. Přestože konkrétní podmínky dohody budou přeneseny do kupní smlouvy (či smlouvy o smlouvě budoucí), některé zásadní aspekty rezervace jako termíny, cena, výdaje, apod. bude nutno respektovat a posteriori.

Rezervační poplatek se běžně hradí v hotovosti, kreditní kartou nebo bankovním převodem.

Ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, či soukromé kupní smlouvy je vhodné také rozhodnout , na čí jméno bude nemovitost finálně zapsána. Váš právní zástupce vám bude moci poradit, která z dostupných variant je právě pro vás nejvýhodnější. Nemovitost může být zapsána na jednoho jediného majitele, na několik vlastníků, na manželský pár, na manžele a jejich děti, na španělskou či zahraniční společnost. V každém případě je ovšem možné, že v návaznosti na nutnost prokazování původu financí pro investici, mohou v tomto smyslu existovat jistá omezení.

Každý případ je jiný a je důležité jej zvážit předtím, než bude doporučena ta či jiná varianta vlastnictví. A priori se domníváme, že ve většině případů je vhodné směřovat vlastnictví na fyzické osoby, a to zejména s ohledem na nové bilaterální dohody týkající se zdanění, uzavřené mezi Španělskem a dalšími zeměmi, které ukončují jisté daňové výhody vlastnictví obchodních společností.

Dalším důvodem proti v rozhodování, zda koupit nemovitost prostřednictvím obchodní společnosti, mohou být některé regionální zákony, jako například námi zmiňovaný zákon o sociální funkci bydlení v Andalusii, jenž uvaluje jisté postihy na společnosti, které mají ve vlastnictví prázdné nemovitosti nebo je využívají jen omezeně (viz článek blogu „Polemický andaluský zákon o sociální funkci bydlení“). Také skutečnost, že realizovat koupi nemovitosti prostřednictvím obchodní společnosti nezabrání platbě dědické daně pro finální dědice dané společnosti (článek „Je možné se ve Španělsku vyhnout platbě dědické daně?“ se připravuje).

2.- OTEVŘENÍ BANKOVNÍHO ÚČTU VE ŠPANĚLSKU

Budete potřebovat španělský bankovní účet pro to, abyste mohli hradit poplatky společenství vlastníků, dodavatelům energií a služeb, apod. V případě, že budete k realizaci koupě vyřizovat úvěr, účet bude třeba i pro placení splátek. Můžete využít služeb jakékoli španělské banky, ale je vhodné si takový účet zřídit u banky, která disponuje pobočkou v blízkosti nemovitosti. Před tím, než se rozhodnete pro tu či onu banku, doporučujeme prověřit poplatky, které si banka účtuje pro běžné transakce jako vkládání peněz, výběr, bankovní převody, emise bankovních certifikátů, apod. Rozdíly mezi bankami v tomto ohledu jsou dle našich zkušeností stále velké.

3.- ZVOLIT SI MÍSTNÍHO ADVOKÁTA, KTERÝ VÁM PŘI KOUPI BUDE ASISTOVAT

Váš místní právní zástupce má k dispozici prostředky, kontakty, znalosti a zkušenosti potřebné k tomu, aby prověřil právní způsobilost prodávající strany, realitní kanceláře a dalších prostředníků, připravil a zkontroloval každý dokument, jež má být podepsán a který by mohl ohrozit vaše zájmy, garantoval, že budou splněny všechny právní normy a v neposlední řadě zajistil to, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, závazky či břemena. Místní advokát nejen že zná místní relevantní legislativu, ale také danou lokalitu a možné problémy či výhody té či oné varianty k výběru. Jeho znalosti vám budou velmi užitečné.

Existují skvělí místní právní zástupci, kteří vám pomohou uskutečnit koupi nemovitosti s absolutní jistotou. Naše dobrá rada zní: použijte selský rozum a nedělejte věci, které byste nedělali ve svém domácím prostředí. Zní to samozřejmě? Byli byste velmi překvapení, s jakými peripetiemi se lze v advokátní praxi setkat.

Prokažte si tu službu a pátrejte trochu ještě před tím, než nasednete do letadla s cílem investovat. Promluvte si s lidmi, kteří to už udělali před vámi a využili služeb španělského advokáta v minulosti. Nechte si poradit. Použijte internet, hledejte a porovnávejte. Nepřijměte to první, co se vám nabídne. Můžete mít sice štěstí, ale také nemusíte. Jistě budeme stejného názoru v tom, že pokud do investice do nemovitosti v zahraničí vkládáme své životní úspory, či „jen“ jejich část, měli bychom využít služeb profesionálů, kteří nám dají jisté záruky.

Ve Vicente & Otaolaurruchi budeme poctěni, pokud nám svěříte svou důvěru a necháte nás vás provést celým procesem koupě nemovitosti. Jsme přesvědčeni, že máme k dispozici ten nejlepší tým k ochraně vašich zájmů ve Španělsku. Naším cílem je vytvořit s našimi klienty trvalou vazbu a pomáhat jim v průběhu dlouhých let ve všech jejich španělských záležitostech. Vzdáleni od konkurence a rivality velkých advokátních kanceláří a jejich stylu práce, nám skutečnost, že jsme „malí“ a naše poměrně úzká specializace, umožnila mít mnohem větší kontrolu nad našimi případy, moci se věnovat jednotlivým problémům klientů do větší hloubky a především udržovat blízký vztah se všemi našimi klienty. Jsme hrdí na to, že poskytujeme excelentní služby za pomoci vysoce kvalifikovaných profesionálů s více než dvacetiletou praxí.

Skutečnost, že se s námi domluvíte, považujeme za samozřejmou.

4.- PROVĚŘENÍ NEMOVITOSTI A SJEDNÁNÍ PODMÍNEK KOUPĚ

Po zaplacení zálohy (rezervačního poplatku) a podepsání rezervačního dokumentu by měl majitel, či jeho právní zástupce poskytnout kupující straně veškeré podklady, které umožní prověřit vhodnost dané koupě, a to jak z právního, urbanistického, tak i daňového hlediska. Běžně jde o poměrně komplikovanou záležitost pro toho, kdo postrádá základní právní vědomosti týkající se místního systému. Vždy doporučujeme tyto prověrky svěřit do rukou profesionála. Ve Vicente & Otaolaurruchi prověřujeme do detailů vše na relevantních úřadech, katastrech nemovitostí, stavebních úřadech, u společenství vlastníků, dodavatelů služeb a energií a dalších.

Je důležité prověřit následující:

že rozloha nemovitosti a skutečná zastavěnost odpovídá stavu na katastru nemovitostí

že developer je dle katastru majitelem pozemků, na kterých se bude nemovitost stavět (v případě koupě nemovitosti ve výstavbě)

že prodávající strana je skutečným vlastníkem a může disponovat majetkem bez omezení

že zástupce prodávajícího má dostačující plnou moc k jeho zastupování

že stavba disponuje stavebním povolením, že toto bylo uděleno k účelu a výstavbě toho, co se skutečně postavilo, a že toto povolení nikdy nebylo odebráno

že stavba disponuje kolaudačním rozhodnutím, a že toto nebylo odebráno

že záruky, které poskytuje developer na platby provedené v průběhu výstavby jsou postačující a v souladu s odpovídajícími platnými právními normami

že v souvislosti s nemovitostí nebylo zahájeno žádné správní řízení u příslušného stavebního úřadu, a že byla postavena v souladu s relevantním územním plánem

že na nemovitosti neváznou dluhy, závazky, omezení

že jsou k danému datu uhrazeny všechny příslušné daně, poplatky, faktury dodavatelům

jaké by byly daně a náklady na provoz spojené s vlastnictvím nemovitosti

že byl vydán odpovídající energetický štítek před uskutečněním prodeje

že účetnictví společenství vlastníků je v pořádku a že neexistují zásadní problémy, které by měly vliv na veřejný zájem

Dalším zásadním bodem je příprava smlouvy o smlouvě budoucí či opce. Je to chvíle, kdy je třeba dojednat s prodávající stranou co možná nejvýhodnější podmínky pro naše klienty. Je zásadní disponovat kompletní a dobře zformulovanou smlouvou, která pokryje veškeré možné eventuality. Běžně doporučujeme smlouvu s odstupným, která je výhodná pro kupující stranu tím, že penalizuje prodávajícího v případě, že po jejím podpisu od dohody odstoupí. Smlouvy se vyhotovují ve španělštině, ale veškeré podmínky a relevantní informace překládáme do češtiny tak, aby byl klient náležitě informován.

Před podpisem smlouvy byste měli od svého advokáta obdržet kompletní zprávu s detaily o vhodnosti transakce, sjednanými podmínkami, rozpočet na výdaje spojené s koupí nemovitosti i následným vlastnictvím, stejně jako detaily návrhu smlouvy.

5.- PODPIS SMLOUVY

K podpisu kupní smlouvy (či opce) běžně dochází v rozpětí dvou týdnů až měsíce po zaplacení zálohy a je s ní pravidelně spojena platba 10% kupní ceny v případě, že majitel je fyzickou osobou. V případě, že se jedná o koupi novostavby, například v rezidenčním projektu, platba bývá ve výši 25% až 40% z kupní ceny. Do této platby se běžně zahrnuje již zaplacená rezervační záloha.

Smlouva bude obsahovat detaily stranami dohodnutých podmínek. Je ale také zřejmé, že ty, které jsou jasně dané platnými španělskými zákony, mohou být opominuty.

V tuto chvíli je velmi důležité, aby nás klient náležitě informoval o veškerých podmínkách či dohodách uzavřených přímo s prodávající stranou, jejími zástupci nebo s realitním makléřem za účelem toho, aby toto vše bylo zahrnuto do smlouvy. Po podpisu smlouvy jsou obě strany zavázané respektovat podmínky a závazky obsažené v dokumentu. Neberte jako samozřejmost nic z toho, co bylo zmíněno nebo vám bylo slíbeno. Důležité je to mít ve smlouvě.

V případě koupě nemovitosti ve výstavbě se běžně v mezidobí od podpisu kupní smlouvy a podpisu u notáře (již spojeno se samotným převodem nemovitosti na nového majitele) uskutečňují další průběžné platby, a to zpravidla při ukončení jisté fáze výstavby. Ujistěte se, že bylo architektem vydáno oficiální potvrzení (úředně stvrzené), které potvrdí, že daná fáze výstavby byla dokončena.

Je vhodné, aby si váš místní právní zástupce vzal za vás na starost tyto průběžné platby a to z řady důvodů:

a) Je zásadní si vyžádat na staviteli odpovídající záruky, jež je povinen předložit u každé platby v průběhu výstavby. Připomínáme, že developeři a stavitelé ve Španělsku, jež přijímají platby v průběhu výstavby, jsou ze zákona povinni ručit za přijaté platby až do ukončení výstavby bankovní garancí nebo odpovídajícím pojištěním. Tímto způsobem může kupující získat své investované prostředky zpět (včetně úroku) v případě, že stavba nebude dokončena.

b) Při podpisu kupní smlouvy u notáře bude muset váš právní zástupce notáři předložit nejen potvrzení (bankovní certifikaci), že prostředky investované ze zahraničí prošly bankovním systémem, ale také kopii každé jednotlivé provedené platby (bankovní převody, šeky, směnky, atd.) tak, jak ukládá platná legislativa ve věci prevence praní špinavých peněz.

V případě koupě nemovitosti přímo od developera vám bude běžně nabídnuta k podpisu standardní typizovaná smlouva připravená samotným stavitelem, a proto je také důležité, aby nezávislý advokát znalý místních zákonů prověřil, že tato neobsahuje podmínky či přímo klauzule znevýhodňující kupující stranu.

6.- ZÍSKÁNÍ NIE

Daňové identifikační číslo pro cizince (známé pod zkratkou NIE) je osobním a neměnným číslem, jež slouží k identifikaci cizích daňových poplatníků, kteří logicky postrádají identifikaci danou domácím státním příslušníkům (ekvivalent českého rodného čísla).

Všichni cizí státní příslušníci s ekonomickými, profesními či společenskými zájmy na území Španělska jsou povinni získat NIE u odpovídajícího úřadu (kompetence spadá pod Ministerstvo vnitra).

NIE musí být obsaženo ve všech veřejných dokumentech, jež zainteresovaná osoba podepíše, či jsou vydány ve Španělsku, což znamená, že jej klient musí získat před podpisem kupní smlouvy u notáře.

NIE můžete získat na španělském konzulátu či ambasádě v zemi svého trvalého pobytu nebo na policejním komisariátu ve městě, kde ve Španělsku žijete, pracujete, či máte v úmyslu zakoupit nemovitost. Problémem bývá časový faktor, fronty, nutná schůzka předem, atd.

Advokátní kancelář Vicente & Otaolaurruchi Abogados zajišťuje svým klientům tuto službu rychle a bez komplikací.

7.- PODPIS KUPNÍ SMLOUVY U NOTÁŘE A PŘEVZETÍ NEMOVITOSTI

Proces koupě nemovitosti kulminuje podpisem kupní smlouvy kupujícím a prodávajícím u notáře. V ten okamžik prodávající předává vlastnictví nemovitosti kupujícímu a ten zároveň platí zbytek dohodnuté kupní ceny.

Dříve, než dojde k podpisu kupní smlouvy u notáře, budete muset převést finanční prostředky potřebné k zaplacení kupní ceny, daní a poplatků s koupí spojených ať už na svůj vlastní španělský účet nebo na účet vašeho španělského právního zástupce. S ohledem na kontrolní mechanismy v souvislosti s investicemi a povinnost certifikovat jak způsoby platby, tak i původ peněz, je vhodné převést finanční prostředky na účet klientů vašeho právního zástupce. Odtud budou připraveny bankovní šeky potřebné pro uskutečnění koupě, zajištěny prostředky k zaplacení případných dluhů spojených s nemovitostí a v neposlední řadě také získány potřebné bankovní certifikace nutné k doložení původu peněz přicházejících ze zahraničí bankovním systémem.

V případě, že k realizaci koupě potřebujete vyřídit hypoteční úvěr, je velmi důležité, abyste si o něj zažádali s dostatečným předstihem, jelikož samotný schvalovací proces jakoukoli finanční institucí trvá jistou dobu a mohl by způsobit prodlevu v podpisu kupní smlouvy u notáře, což by mohlo být i velmi problematické tehdy, pokud by existovala určitá lhůta pro dokončení transakce (naprosto běžný jev). V případě, že jde o koupi nemovitosti od soukromé osoby či stavitele nemovitosti již dokončené, doporučujeme si zažádat o hypoteční úvěr hned po zaplacení rezervačního poplatku. V případě koupě nemovitosti ve výstavbě byste měli zahájit jednání s bankou minimálně dva měsíce před plánovaným převzetím nemovitosti. Pod odkazem Co byste měli vědět: hypotéky ve Španělsku a na něj navazujícím naleznete vysvětlení k procesu žádosti o úvěr ve Španělsku a zajímavé informace, které byste měli mít na zřeteli.

Pokud je prodávající nerezident, kupující strana má také povinnost zadržet 3% z dohodnuté ceny a odvést je ve prospěch finančního úřadu coby zálohovou platbu na případnou daň ze zisku (nárůst kapitálu) prodávající strany. Kupující jsou povinni složit tuto částku finančnímu úřadu a tudíž je velmi důležité se ujistit, že tento proces proběhl správně.

Pokud jde o koupi zbrusu nové nemovitosti, doporučujeme vám, abyste kupní smlouvu u notáře podepisovali až ve chvíli, kdy bylo staviteli uděleno kolaudační rozhodnutí, vy jste si mohli nemovitost řádně prohlédnout a připravit seznam nedodělků, které by se měl stavitel písemně zavázat dořešit v rozumné lhůtě. Ovšem v případě, že existuje podezření, že developer má vážné finanční problémy, může být vhodnější smlouvu podepsat a získat tak vlastnictví k nemovitosti namísto čekání na vydání kolaudačního rozhodnutí či dořešení nedodělků. Je třeba mít na zřeteli riziko pro již investované prostředky nezávisle na garancích a možnosti je zrealizovat.

K podpisu kupní smlouvy (escritura de compraventa) dochází u notáře, jež je nezávislým úředníkem, který potvrzuje, že transakce proběhla v souladu s platnými právními předpisy. Je ovšem skutečností, že není v jeho kompetenci nemovitost podrobit zevrubným prověrkám, to má na starost váš právní zástupce. Jistě také notář nebude vaším jménem vést jakákoli jednání. Je jasně prověřenou skutečností, že jít s developerem přímo k podpisu u notáře bez asistence vlastního právního zástupce není správným krokem. Před podpisem skutečné kupní smlouvy, kdy právní zástupci na notářství zaslali detailní informace o nemovitosti předmětu transakce, si notář vyžádá aktualizovaný list vlastníka jako krok těsně předcházející podpisu smlouvy za účelem prověření, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy či závazky uzavřené na poslední chvíli. Okamžitě po podpisu smlouvy je na katastrální úřad přímo z notářství zaslána elektronická kopie dokumentu a katastr tak má záznam o změně vlastníka bez jakékoli prodlevy.

Po celou dobu podpisu smlouvy u notáře jsou naši klienti doprovázeni svým advokátem, jež má na starost kontrolu veškeré dokumentace a prověření, že je vše v pořádku. Zároveň plní funkci překladatele. V případě českých klientů je doprovázen ještě rodilým českým mluvčím. V případě, že Vám Vaše profesní či osobní okolnosti neumožní se podpisu smlouvy u notáře v daném termínu osobně zúčastnit, uděláme to ve Vašem zastoupení. V tom případě je ovšem třeba předem udělit notářsky ověřenou plnou moc k tomuto účelu.

Plná moc může být udělena následujícími způsoby:

a) u notáře přímo ve Španělsku, nejsnazší a nejekonomičtější varianta (přibližná cena 50 Euro)

b) na jakékoli španělské ambasádě či konzulátu v zahraničí. V tomto případě váš právní zástupce připraví návrh znění takové plné moci a spolu s překladem do češtiny jej zašle přímo konzulátu. Je třeba si osobně dohodnout schůzku k podpisu dokumentu, což může trvat jistou dobu.

c) u notáře v zemi svého trvalého pobytu. V tomto případě dokument bude muset být soudně přeložen a legalizován tzv. apostilní doložkou (kompetence Ministerstva zahraničních věcí). V našem článku „Apostila. Jak legalizovat dokumenty pro jejich použití v cizině“ vysvětlujeme, jak toho docílit.

V případech, kdy klienti nemohou přicestovat do Španělska a udělit plnou moc zde, připravujeme přesné znění potřebného dokumentu dvojjazyčně tak, aby klient mohl pouze dohodnout svou schůzku k podpisu na notářství nebo konzulátu v zemi své rezidence.

Plné moci obsahují generická zmocnění k jednotlivým úkonům, umožňují nám tudíž provádět úkony nad rámec samotného podpisu smlouvy, jako například převody smluv s dodavateli energií, zastoupení při platbě daní, navádění inkasa, získání nejrůznějších povolení, atd. Z tohoto důvodu klientům vždy doporučujeme takovou plnou moc připravit a podepsat nezávisle na tom, zda se budou podpisu kupní smlouvy účastnit či nikoliv. Plná moc umožňuje vašemu právnímu zástupci jednat vaším jménem a ve vašem zastoupení, ovšem nenahrazuje písemné zmocnění klienta ke konkrétním úkonům. Vždy jednáme pouze na základě vašich instrukcí.

Bývávalo běžnou praxí, která dnes již téměř vymizela, přiznat v kupní smlouvě nižší hodnotu nemovitosti, než byla ta skutečná a to většinou na žádost prodávajícího nebo realitního makléře. Chtěli bychom zdůraznit, že to není legální a nemůžeme to doporučit. Kupující z toho nemá absolutně žádný prospěch, jelikož to, co ušetří na dani z převodu nemovitosti je mnohem méně, než jeho budoucí nárůst daně ze zisku (nárůstu kapitálu) ve chvíli, kdy bude nemovitost prodávat. Stejným způsobem se také nedoporučuje pokus o snížení daňového odvodu nadsazením hodnoty za nábytek a vybavení (další běžná taktika, notoricky známá úřadům). Finanční úřady neakceptují nadsazené odhady v případě vybavení z druhé ruky a jeho skutečná hodnota bývá velmi nízká.

8.- ZÁPIS NEMOVITOSTI DO KATASTRU, ZMĚNY SMLUV S DODAVATELI ENERGIÍ A SLUŽEB

Od okamžiku podpisu smlouvy u notáře je vaše vlastnictví v databázi relevantního katastrálního úřadu na podnět zaslání informace o změně vlastníka samotným notářstvím. Je ovšem zapotřebí zápis formalizovat, což spočívá v tom, že se smlouva v originále fyzicky vyzvedne z notářství, zaplatí se odpovídající honorář a relevantní daně a smlouva se předloží na katastru nemovitostí k řádnému zápisu. Pokud nemovitost není v katastru nemovitostí zapsána na vaše jméno, můžete být vlastníkem na základě soukromého dokumentu, ovšem nebudete mít garance vůči třetím stranám, jež poskytuje pouze řádný zápis v katastru nemovitostí. Přibližná délka tohoto procesu bývá v rozmezí jednoho až tří měsíců.

Ihned po podpisu smlouvy u notáře budete mít přístup k vaší nemovitosti. Největší díl práce je hotov a vy jste majitelem nemovitosti ve Španělsku. Existuje ovšem celá řada malých věcí, jež je třeba dokončit, a které v případě, že se neudělají pořádně a správně, mohou způsobit nejeden problém a bolení hlavy. Čeká vás například:

vyměnit zámky, minimálně k hlavnímu vstupu do nemovitosti ihned poté, co byla koupě dokončena a nemovitost vybavena

uzavřít smlouvu na dodávku vody a nastavit odpovídající inkaso k vašemu španělskému bankovnímu účtu

uzavřít smlouvu na dodávku elektrické energie a to tak, aby přesně odpovídala vašim potřebám. Uzavřít smlouvu na příliš velký příkon znamená platit za nic a naopak příliš nízký příkon nemusí pokrýt vaše potřeby. Mějte prosím na paměti, že pro převod stávajících smluv na dodávku energií či vody mohou dodavatelé požadovat technickou dokumentaci (revizní zprávy), které potvrdí, že instalace splňuje platné normy.

uzavřít smlouvu na pevnou telefonní linku (v případě, že je nutná k připojení zabezpečovacího systému nebo internetového připojení)

zaregistrovat se coby vlastník na odpovídajícím katastrálním oddělení městského úřadu a navést si inkasa pro platby městské daně z nemovitosti a poplatků za odvoz odpadu

zaregistrovat se coby vlastník u společenství vlastníků, kam vaše nemovitost patří, a navést si inkaso pro platby odpovídajících poplatků

zaregistrovat se coby daňový poplatník u příslušného finančního úřadu pro platby vyplývající z koupě nemovitosti a roční daňová přiznání

vyžádat si alternativní rozpočty na pojištění jak nemovitosti, tak i vybavení, uzavřít pojistnou smlouvu a navést si odpovídající inkaso

zabezpečovací systém, v případě, že společenství vlastníků v komplexu tuto službu neposkytuje, zajistit si soukromou smlouvu

připravit a podepsat španělskou závěť, která bude řešit pouze a jenom majetek na území Španělska. Jde o velmi jednoduchý dokument, který se podepisuje u notáře, zabere ne víc než hodinu vašeho času a je zárukou, že v budoucnu bude s vaší španělskou pozůstalostí nakládáno přesně dle vašich představ. Mimo skutečnost, že ušetří čas a nemalé peníze dědicům.

Naše kancelář vám bude nápomocna při všech těchto i jakýchkoli jiných úkonech.

9.- DANĚ A VÝDAJE SPOJENÉ S KOUPÍ NEMOVITOSTI

Výdaje spojené s koupí nemovitosti všeobecně jsou závislé na hodnotě transakce a běžně dosahují 10-13% z kupní ceny. Jsou to:

Honorář advokáta:

Běžně se jedná o 1% z kupní ceny, plus platné DPH. Honorář by měl být dohodnut na začátku smluvního vztahu a zůstat neměnný (s výjimkou zásadních odchylek a změn od původního zadání na základě jasné žádosti klienta). Důvodem k tomu, proč naprostá většina advokátů účtuje honoráře za právní asistenci při koupi nemovitosti na základě procentuálního poměru je to, že kdyby je měli účtovat na základě hodinové sazby či za jednotlivé úkony dle tabulek doporučení advokátní komory, zvýšilo by to razantně náklady na straně klienta. Jde také o místní ustálený zvyk. Jako u jakékoli obchodní aktivity i zde je možno najít výhodnější cenové hladiny, ovšem všeobecně vzato vám bude poskytnuta taková služba, jakou zaplatíte. Neočekávejte skvělou asistenci za velmi malý peníz.

Honorář notáře:

Všichni španělští notáři by měli účtovat stejný honorář za stejnou práci, ovšem je také skutečností, že cena notářsky ověřených dokumentů je závislá na různých faktorech, jako například na hodnotě transakce, počtu zainteresovaných stran, počtu stránek samotného dokumentu, apod. Z tohoto důvodu je velmi složité odhadnout s přesností konečnou cenu. Pro přibližnou orientaci se může pohybovat v rozpětí mezi 500 a 1.500 €.

Honorář Katastru nemovitostí:

Stejně jako notářství, katastr se řídí stejnou politikou aplikace honorářů, jednotnou pro celé území Španělska. Řečeno všeobecně, účet za zápis do katastru je nižší než účet notáře.

Daň z převodu majetku a Actos Jurídicos Documentados

a) Daň z převodu majetku

Tato daň se platí pouze u koupě nemovitostí tzv. z druhé ruky a platí se po podpisu kupní smlouvy u notáře.

Na území Andalusie je tato daň progresívní, tj. závisí na ceně převáděné nemovitosti.

Nejnižší úroveň je 8% pro transakce pod 400.000 Euro, včetně, navyšuje se na 9% mezi 400.001 a 700.000 Eury a dosahuje 10% pro transakce nad 700.001 Euro.

Naopak v autonomních oblastech jako je Murcie a Valencie je pevná daň ve výši 7% z kupní ceny.

b) Actos Jurídicos Documentados / Správní poplatek

Ekvivalent daně z převodu majetku, který se týká pouze novostaveb.

V Andalusii jde o daň ve výši 1,5% z ceny. V autonomiích Murcie a Valencie se snižuje na 1,2%.

Existují určité daňové úlevy v jednotlivých autonomních oblastech. Tyto se týkají především případů, kdy je předmětem koupě nemovitost určená pro trvalé bydlení, jejíž hodnota nedosahuje 130.000 Eur u mladších 35 let, u ceny do 180.000 Eur v případě, že kupující má lékařsky potvrzené postižení, či v případech, kdy jde o sociální bydlení, opět určeno pro trvalé obývání.

DPH

Daň z přidané hodnoty se platí v případě koupě novostaveb. V současné době je její výše 10% z ceny.

Další výdaje

Mimo již zmíněné výdaje existuje celá řada dalších, drobnějších, které ovšem neznamenají žádné zásadní navýšení celkových nákladů spojených s koupí nemovitosti. Mezi nimi jsou například poplatky spojené s převodem smluv s dodavateli energií, získání NIE, udělení Plné moci či sepsání španělské závěti, administrativní poplatky.

10.- ROČNÍ DANĚ PRO MAJITELE NEMOVITOSTÍ VE ŠPANĚLSKU

Poté, co jste se stali vlastníky nemovitosti ve Španělsku, budete povinni hradit určité periodické daně.

V podstatě jde o následující:

Daň z nemovitosti pro nerezidenty (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) za roční zisk či vlastní užití

Daň z příjmu fyzických osob (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas) pouze v případě, že máte ve Španělsku trvalé bydliště

Daň z majetku (Patrimonio) pouze v případě, že jste majitelem nemovitosti jejíž hodnota přesahuje 700.000 Eur

Městská daň z nemovitosti (IBI) a poplatek za odvoz odpadu (Basura), obě se platí příslušnému městskému úřadu.

Zjistěte víc o jednotlivých daních pod „Co byste měli vědět: španělské daně“

Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS