V současnosti jsme opět svědky přímého střetu mezi místní andaluskou vládou (Junta de Andalucía, sociálně demokratická, levicově orientovaná) a centrální španělskou (lidovci s pravicovou orientací). Důvodem je schválení řady právních úprav, jež v této autonomii kladou důraz na sociální funkci, kterou by bydlení mělo mít a odráží se v různých předpisech umožňujících Juntě například pokutovat majitele prázdných nemovitostí nebo pronajímatele, kteří nemovitosti neudržují v optimálním stavu obyvatelnosti. Umožňují také vytvoření registru neobývaných nemovitostí, možnost získat určité informace od dodavatelů energií a služeb nebo také dočasně bankám vyvlastnit právo užití těch nemovitostí, jejichž majitelé mají být po exekuci hypotéky vystěhováni a existuje u nich riziko sociálního vyloučení.
Jaká je chronologie tohoto střetu?
V dubnu loňského roku schválila místní andaluská vláda dekret o sociální funkci bydlení, jehož uvedení do praxe však bylo pozastaveno poté, co jej centrální španělská vláda napadla u Ústavního soudu. Junta de Andalucía šla tedy jinou cestou a to schválením zákona o opatřeních k zajištění sociální funkce bydlení ze dne 1. října 2013. Tento rušil předcházející dekret, ovšem obsahoval totéž v rozšířenější formě. Reakce vlády na sebe nenechala dlouho čekat. Dne 18. prosince byla předložena další stížnost na protiústavnost. Ta byla soudem přijata k posouzení dne 14. ledna 2014 a tudíž v souladu s článkem 161.2 Ústavy byla platnost zákona pozastavena.
Co má za cíl tento andaluský zákon, vůči němuž se ohrazuje centrální vláda?
Při předložení cíle se zákon odvolává na Deklaraci lidských práv, mezinárodní Smlouvu o ekonomických, sociálních a kulturních právech a španělskou Ústavu, kde je jistým způsobem obsaženo právo každého jednotlivce na adekvátní a slušné bydlení.
Junta ve své argumentaci pokračuje ve smyslu, že toto právo na adekvátní a slušné bydlení by nemělo být omezováno právem jednotlivce na soukromý majetek, jež je dle samotné Ústavy podmíněno onou sociální funkcí „tudíž antisociální užití by nemělo být chráněno Ústavou“.
Junta tedy považuje nevyužití bytových jednotek k obývání za „antisociální“.
Pod číslem II. zmíněné argumentace je místní vláda poněkud konkrétnější, když tvrdí: „Speciální výtku mezi všemi těmi způsoby neužívání bytových jednotek si zaslouží ta skupina nemovitostí, jež jsou v majetku právnických osob, a to především finančních institucí a jejich realitních poboček, společností spravujících aktiva, včetně těch pocházejících z restrukturalizace bank a realitních společností. Důležitost je zde umocněna také objemem.“
A dále: „Notoričnost užití bytových jednotek coby předmětu investice upřednostňované u právnických osob coby protipól pro fyzické osoby přirozeného užití práva na bydlení zdůvodňuje mimo jiné (ekonomické a sociální důvody) diferenciační element, jenž kvalifikuje selhání právnických osob s povinností dát bytovým jednotkám jejich odpovídající užití, tj. bydlení.“
Toto vše je dáno do souvislosti s odhadovaným obrovským množstvím neobydlených nemovitostí v Andalusii a také s tím, že jde o jednu z autonomií s největším počtem exekucí vyklizením a s velmi nízkým procentem pronajatých nemovitostí v porovnání s okolními zeměmi.
Řešení, které Junta na tento problém nachází, spočívá v přípravě systému sčítání, inspekce a kontroly těch nepronajatých bytových jednotek, jež jsou v majetku právnických osob, s cílem jejich majitelům ukládat pokuty do výše 9.000 Eur za každou prázdnou nemovitost.
Současně umožňuje dočasné vyvlastnění práva užití, maximálně do období tří let, těch bytových jednotek, které mají být vystěhovány hypoteční exekucí tak, aby takto postižené rodiny v nich dál mohly bydlet za předpokladu, že budou splněny určité podmínky: že jde o jejich trvalé bydliště, že nemají žádné další, že nemají minimální příjem, že existuje riziko sociálního vyloučení, atd.
Jaké články zákona byly soudně napadnuty?
A) V článku 1 zákona 4/2013 z 1. října je odkazováno na nové vypracování následujících článků zákona 1/2010 z 8. března:
Článek 1.3 (odkaz)
Uvádí, že účel užití bytové jednotky k bydlení, je součástí základního obsahu práva na vlastnictví
Článek 53.1.a) (odkaz)
Za předpokladu, že majitelem bytové jednotky je právnická osoba, klasifikuje coby velmi vážný přestupek skutečnost, že tato není obydlena za podmínek určených v Článku 25.
Článek 25 (odkaz)
Definuje neobydlené bytové jednotky jako ty, které jsou fyzicky i právně k dispozici a nejsou obývány více než šest měsíců v roce od chvíle, kdy mohly být obydleny (nová výstavba) nebo od jejich posledního užití. Je předpokládáno, že nejsou obydleny, pokud nemají uzavřeny smlouvy o dodávce vody a elektrické energie nebo je spotřeba nulová či velmi nízká. Toto se netýká bytových jednotek s turistickým užitím, těch, které patří fyzickým osobám pro jejich osobní užití a těch, které jsou pronajímány sezónně nebo s cílem určité aktivity (průmyslové, komerční, profesionální, vzdělávací, apod. ). Sankce se netýkají neobydlených bytových jednotek v majetku fyzických osob.
B) První doplňující dispozice Zákona 4/2013 z 1. října (odkaz)
Umožňuje Juntě na období maximálně tří let vyvlastnění práva na užití nemovitosti, jež je předmětem procesu hypoteční exekuce vůči dlužníkům nebo ručitelům bez ekonomických prostředků, bez jiné nemovitosti a v riziku sociálního vyloučení v případě, že tento proces byl iniciován finanční institucí, její realitní pobočkou či společností spravující aktiva.
Jakých způsobem argumentuje centrální vláda v odvolání?
Vláda předkládá stížnost na protiústavnost článků a doplňující dispozice dříve zmíněné z následujících důvodů:
1.- Vláda má za to, že všechna napadená ustanovení porušují článek 149.1.13 Ústavy, jelikož mají vliv na všeobecné plánování ekonomických aktivit. Opatření, přijatá na základě tohoto andaluského zákona, ohrožují dle vlády restrukturalizaci finančního systému a stabilitu bank, přerušují přívod financí a vytváří v tomto odvětví nestabilitu, což může mít vliv na ekonomický růst a ukazatele.
2.- Článek 1.3 je navíc dle vlády protiústavní, protože definuje „základní obsah“ práva na soukromý majetek, což není v jeho kompetenci, jelikož právě onen základní obsah tvoří hranici, již zákonodárce nemůže překročit odvolávajíc se na sociální funkci. Takový základní obsah vyplývá přímo z Ústavy a z Ústavního soudu coby jejího tlumočníka. Junta nemůže definovat základní obsah práva na soukromý majetek na základě sektorových kompetencí ve věcech bydlení a urbanismu. Narušovalo by to regulaci základních podmínek, jež garantují rovnost všech Španělů před zákonem.
3.- V odvolání je také považováno za protiústavní definovat „co by mělo být chápáno pod pojmem neobydlená bytová jednotka“, jelikož „je zde vytvářen systém právních presumpcí a indicií s důkazní hodnotou, jež jdou proti principu presumpce neviny“, jež je obsažena v článku 25 Ústavy.
4.- Na druhou stranu také bere v potaz to, že není dostatečně prokázáno, že existovaly takové okolnosti a alespoň minimálně přijatelné nabídky k tomu, aby majitel neobydlenou nemovitost pronajmout mohl, a ze zákona je sankcionován za prázdnou nemovitost.
5.- Považuje také za diskriminující skutečnost, že vyvlastnění práva na užití bytové jednotky při exekuci vystěhováním se týká pouze některých majitelů, čímž dochází k porušení principu rovnoprávnosti.
Úvahy ohledně obou pozic
Je evidentní, že zde nejde čistě o právní tématiku, ani o prostý střet dvou odlišných ekonomických a sociálních vizí. Je nutno přidat další faktory, jež jsou blíž politické příležitosti, možného volebního zúročení či mediálního obrazu protivníka. Junta nám vykresluje obraz zpátečnické vlády, ve službách finančních institucí a ekonomických sil, imunní vůči bolesti rodin s omezenými prostředky. Na druhou stranu vláda nám předkládá obraz Junty coby revolucionáře, v zajetí politických paktů s komunisty, chtíc potopit možnou ekonomickou rekuperaci těmito podvratnými kroky, jenž přímo útočí na právo na soukromý majetek. Když opustíme politické kolbiště, realita je evidentně někde jinde. Pojďme ale po částech: Nezávisle na tom, co svého času zváží a rozhodne Ústavní soud, Junta je již teď vítězem mediální a názorové bitvy ohledně první doplňující dispozice zákona a možnosti dočasně vyvlastnit (právo užití, ne majetek jako takový) bytových jednotek, jež mají být vystěhovány hypoteční exekucí. Samozřejmě všichni máme tendenci se stavět na obranu slabšího a navíc mnozí viní finanční instituce z velké části světové ekonomické krize. V tomto ohledu není překvapením, že banky mnoho spojenců nenajdou. V odvolání obsažené zdůvodnění vlády ve smyslu, že vyhnutí se exekucím vystěhováním (v souladu s podmínkami andaluského zákona) na období maximálně 3 let, může zaminovat ekonomický růst, přerušit finanční toky, apod. vypadá dost přemrštěně. Také s ohledem na to, že podobná norma již platí v Katalánsku a k zhroucení systému nedošlo.
Naproti tomu a v souvislosti s článkem 1 a novým vypracováním některých článků zákona 1/2010 z 8. března jsou nutné některé úvahy. První je, že pro veřejné mínění a mediální řešení tohoto konfliktu bylo toto přesunuto do druhé roviny (téměř neexistující). Junta, ať už vědomě či nikoliv, velmi zdatně umístila do centra pozornosti ideu dočasného vyvlastnění bankám, jež jsou v epicentru každodenní diskuse, jelikož zde je snazší získat podporu občanů na podporu znevýhodněných v souboji s ekonomickou mocí chráněnou centrální vládou.
Zmíněné články mají ovšem celou řadu šedých zón, jež jen stěží hladce zapadnou, a nad nimiž se buď andaluský zákonodárce nepozastavil úplně tak, jak by měl, nebo přímo právně upravuje soukromé vlastnictví z pozice nechápající jeho podstatu.
Již v předložení cílů existují jistá vyjádření, jež ukazují na předpojatost a zjednodušení ve vnímání výkladu právnických osob, jež dle všeho zákonodárci mají. Příkladem je skutečnost, že dle nich si zaslouží větší odsouzení neobsazenost bytových jednotek v majetku právnických osob, které je užívají pouze coby investice na rozdíl od fyzických osob, které využívají svého práva k bydlení. Je to tak? Skutečně všechny bytové jednotky v majetku právnických osob patří finančním institucím a jejich realitním pobočkám, společnostem na správu aktiv a realitním společnostem? A naopak, jsou všechny bytové jednotky v majetku fyzických osob obydleny svými majiteli?
Evidentně NE. Nezávisle na tom, že není nic perverzního na tom, že banky využijí svého zástavního práva či realitní společnosti toho svého na prosté vlastnictví nemovitostí. Existuje také spousta fyzických osob, které svého času uskutečnily koupi nemovitosti prostřednictvím právnické osoby v jejich vlastnictví. Způsob absolutně legální, který může mít své opodstatnění v nespočtu důvodů, ať již daňových, ekonomických či právních. Existuje také řada fyzických osob, majitelů vícero nemovitostí, které ovšem k bydlení neužívají.
Mimo občanů Španělska, kteří svého času mohli zakoupit nemovitost prostřednictvím jejich vlastní společnosti, si Junta dle všeho není vůbec vědoma toho, že existuje velký počet majitelů nemovitostí, jež Španělé nejsou. V zemích původu těchto vlastníků je koupě nemovitosti prostřednictvím právnické osoby (ať již bez jiné ekonomické aktivity nad rámec samotného vlastnictví, či nikoliv) velmi rozšířenou praxí a to z důvodů tradice, fiskální efektivity či z důvodu pružnosti v převodech rodinných majetků, apod. Tyto osoby, jež uskutečnily koupi prostřednictvím španělské společnosti nebo společnosti ze země svého původu, se ve své absolutní většině ničím neliší od těch, kteří nemovitost koupili osobně, tj. užívají nemovitost pro sebe, svou rekreaci a odpočinek, a to různě často. Předpokládá tedy Junta, že pouze tím, že ke koupi nemovitosti došlo prostřednictvím obchodní společnosti (což je totálně a absolutně legální), dochází k porušení oné sociální funkce, jež je požadována? Jsou tito majitelé nemovitostí povinni dodržovat šestiměsíční obsazenost v roce s rizikem sankce, pokud tomu tak není? Je Junta toho názoru, že fyzické osoby, jež nemovitost koupí do osobního vlastnictví, do nich neinvestují, ale pouze v nich bydlí?
Pokud měla Junta de Andalucía v úmyslu obsah zákona delimitovat pouze a jenom na bytové jednotky ve vlastnictví finančních institucí a jejich realitních poboček, společností spravujících aktiva a realitních společnosti, s odůvodněním v množství takto držených nemovitostí, jež dle statistik zejí prázdnotou, nechala si proklouznout mezi prsty vynikající příležitost. Bohužel tak, jak je zákon stavěn k dnešnímu dni, háže do jednoho pytle všechny právnické osoby bez rozlišení.
Mám za to, že Junta necílí na ty, kteří koupí nemovitost prostřednictvím obchodní společnosti a užívají ji stejně, jako by to udělal kdokoli, kdo ji koupí na fyzickou osobu, ale přesto zákon žádné rozlišení nedělá, tudíž jde o pouhý předpoklad.
Také vytvoření systému kontrol, pátrání a získávání informací od občanů, dodavatelů energií, místních úřadů a finančních institucí, těch, kdo spravují aktiva, či realitních kanceláří o užití nemovitostí v majetku jednotlivců se zdá přinejmenším nepřiměřené a svou podstatou bližší policejnímu státu než společnosti, která má snahu chránit osobní údaje svých občanů.
V současnosti tedy a to až do chvíle, kdy bude známo rozhodnutí Ústavního soudu, bychom toto téma neměli opomenout při poradenství klientům, kteří mají v úmyslu v Andalusii koupit nemovitost prostřednictvím obchodní společnosti.
Tato cesta se v poslední době stala vcelku běžnou, a to především z následujících důvodů:
- Zrušení 3% zdanění a tudíž povinnost ročního přiznání skutečné fiskální rezidence jak obchodní společnosti, tak i jejich akcionářů (mimo společnosti se sídlem v tzv. daňových rájích)
- Skutečnost, že užití bytové jednotky zakoupené prostřednictvím obchodní společnosti jejími akcionáři a jednateli již není daněno coby prospěch v naturáliích v zemích jako Spojené království a v případě jiných zemích jsou tyto náklady přijatelné
- Skutečnost, že daňové výhody u koupě nemovitosti jisté hodnoty prostřednictvím cizí obchodní společnosti mohou být velmi významné, především pokud vezmeme v potaz, že na rozdíl od fyzických osob tyto společnosti neplatí ve Španělsku roční příjmovou daň z nemovitosti ( Impuesto sobre la Renta y el Patrimonio). Téma španělské dědické daně je také hodno zvážení. Ovšem pro svou komplexnost jej podrobíme analýze někdy příště.
Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS
