Alquiler turístico en AndalucíaCo musím udělat, abych mohl svou nemovitost pronajímat turistům? Je zakázáno pronajímat krátkodobě, pouze na období prázdnin a dovolených? Musím se coby pronajímatel přihlásit u příslušného úřadu pro cestovní ruch?

V posledních týdnech se v tisku objevily první zprávy o novinkách v pravidlech pro turistické pronájmy v Andalusii, a tak se pokusíme v tomto článku objasnit některé z četných dotazů, které jsme na toto téma obdrželi.

Po posledních změnách v Zákoně o městských pronájmech (LAU), ustanovených zákonem 4/2013 ze 4. června, které se pokusily zpružnit a podpořit trh s pronájmy, byla ta část zákona, která reguluje „dočasné přenechání kompletně zařízené nemovitosti, připravené k okamžitému užití, nabízené a inzerované, kde cílem je zisk“, vyňata z regulace celostátní a odkázána na místní specifickou normativu.

Turistické pronájmy tedy přešly do kompetence jednotlivých autonomních oblastí. Autonomie, kde má cestovní ruch největší váhu, jako jsou Katalánsko, Baleárské a Kanárské ostrovy, již k této regulaci přistoupily. Andalusie tak činí nyní, dekretem 28/2016 ze dne 2. února 2016. Publikace proběhla ve veřejném věstníku andaluské vlády (tzv. BOJA) dne 11. února 2016 a vstoupení v platnost je dle závěrečného čtvrtého odstavce stanoveno na 12. května 2016.

Jaké byly důvody pro tuto změnu v zákoně?

Důvody jsou různé a jejich vysvětlení je obsaženo v samotném právním textu:

  • Silný tlak ze strany podnikatelských kruhů z oblasti cestovního ruchu a hoteliérství, a to kvůli tzv. nekalé konkurenci ze strany těchto „ soukromých pronájmů“, které nepodléhají žádné regulaci ani kontrole. S příchodem a masivním rozšířením internetových aplikací a platforem došlo k zásadním změnám v situaci na trhu, kdy uživatel v podstatě disponuje neomezeným přístupem k nabídkám tohoto typu ubytování za mnohem výhodnější ceny
  • Potřeba ustanovit alespoň minimální pravidla a záruky kontroly, kvality služeb a bezpečnosti uživatelů turistického ubytování
  • Bezpečnostní důvody. Ubytovací zařízení, která podléhají regulaci, jsou povinna registrovat pohyb osob, jejich příjezdy a odjezdy
  • Ochrana životního prostředí. Dříve primárně rezidenční části měst se proměnily v oblasti s obrovským pohybem turistů, kteří vyhledávají levnější ubytování mimo centrum
  • Potřeba impulzu turistickému ruchu a snaha tuto aktivitu, která se stala součástí šedé ekonomiky, dostat do zdanitelné oblasti. Jde o zásadní motor španělské ekonomiky a stát si nemůže dovolit přijít o daně z toho plynoucí.

Co je to turistická či prázdninová nemovitost?

Dle článku 3 Dekretu jde o takové bytové jednotky, které jsou umístěné v oblastech klasifikovaných jako rezidenční, kde se běžným způsobem nabízí ubytování turistům, a to výměnou za finanční obnos, tedy cenu. Coby běžný způsob a nabídku turistům je považováno to, že nemovitost je nabízena pomocí způsobů, běžných pro cestovní ruch ( cestovní kanceláře, zprostředkovatelé ubytování, internet, mobilní aplikace, atd., kteří nabízejí pronájem a obsahují možnost rezervace).

Co na základě tohoto zákona nebude považováno za turistickou či prázdninovou nemovitost?

Článek 1.2 Dekretu vyjímá následující:

  • Nemovitosti, které budou přenechány zdarma, i když jejich účelem je turistika či dovolená
  • Nemovitosti pronajaté té stejné osobě – uživateli nepřerušeně po dobu překračující dva měsíce
  • Nemovitosti na venkově, které podléhají specifické regulaci
  • Tři či více bytových jednotek společně, pokud patří stejnému majiteli a nacházejí se ve stejné nemovitosti či v souboru nemovitostí, jelikož ty už podléhají předpisům týkajícím se turistických apartmánů

Na základě interpretace již zmiňovaného článku 3 Dekretu lze tedy dojít k závěru, že změny se netýkají bytových jednotek a nemovitostí, které jsou pronajímány sporadicky, na období kratší než dva měsíce, které nejsou nabízeny způsoby běžnými v turistickém ruchu (cestovní kanceláře, zprostředkovatelské společnosti, aplikace, jež umožňují rezervaci). To znamená, že pokud se nabídka ubytování tímto způsobem neprezentuje, ubytovací kapacity nepodléhají této regulaci dle výše uvedeného dekretu a nemusí tedy splňovat podmínky v něm obsažené.

Jaké podmínky musí splňovat turistické či prázdninové ubytování?

Dle článku 6 jde o následující:

  • Musí mít kolaudační souhlas
  • Pokoje musí mít venkovní větrání nebo alespoň do patia a okna musí být opatřena nějakým systémem zatemnění
  • Musí být dostatečně zařízeny a vybaveny k okamžitému užití v závislosti na počtu lůžek, kterými disponují
  • Pokud se nabízí v období od května do září, musí disponovat klimatizací (pevně instalované jednotky). V období říjen až duben musí mít topení. Majitelé mají lhůtu na adaptaci, a to v délce jednoho roku od vstupu normy v platnost.
  • Disponovat lékárničkou
  • Mít k dispozici turistické informace o lokalitě, místa k zábavě, restaurace, obchody, parkoviště, lékařské služby, dopravní prostředky, plánky a průvodce
  • Disponovat knihou přání a stížností
  • Zajistit úklid při příjezdu a odjezdu nových klientů
  • Disponovat ložním prádlem a ručníky v závislosti na ubytovací kapacitě, včetně kompletu pro výměnu
  • Poskytnout telefonní kontakt na majitele či provozovatele pro případ potřeby
  • Poskytnout manuály k užití domácích spotřebičů

Článek 5 Dekretu rozlišuje dva typy ubytování:

  • Kompletní: pokud je nabízena nemovitost jako celek
  • Částečné, po jednotlivých pokojích: v tom případě tam musí majitel také bydlet

Samotné užití je limitováno na základě znění kolaudačního souhlasu pro danou nemovitost. V případě kompletního užití nelze překročit 15 ubytovacích míst, v případě pronájmu po pokojích je to 6. Navíc  v obou případech je stanoven limit 4 osob na pokoj.

Co musím udělat v případě, že moje nemovitost spadá do kategorie turistického či prázdninového ubytování?

Před zahájením poskytování služeb je majitel či provozovatel povinen nahlásit tuto činnost u příslušného úřadu pro cestovní ruch (Consejería de Turismo). Součástí odpovídajícího prohlášení je i splnění podmínek uvedených v Dekretu. Poté je možno zahájit inzerci i činnost.

Dekret obsahuje i základní požadavky, které musí čestné prohlášení obsahovat:

  • Identifikační údaje nemovitosti, včetně katastrálních údajů a také kapacitu zařízení
  • Údaje o majiteli a doručovací adresu
  • Údaje provozovatele v případě, že tyto jsou odlišné od majitele. Smlouvu mezi majitelem a provozovatelem. V případě, že nemovitost vlastní více osob, provozovatel musí mít smlouvu s každým z nich

Nemovitosti budou úředně zaregistrovány v odpovídajícím Rejstříku cestovního ruchu Andalusie. Zahájení a ukončení činnosti bude sděleno odpovídajícím městským úřadům a úřadům, které mají v kompetenci bydlení.

Po řádném zápisu ve zmiňovaném registru majitel či provozovatel obdrží svůj kód, jenž musí být povinně uváděn ve veškeré reklamě či nabídce ubytování.

Mohu se již přihlásit k činnosti?

Junta de Andalucía přes své úředníky potvrdila, že toto je možné, ovšem až do chvíle, kdy norma vstoupí v platnost (12. května 2016), není možno žadatelům vystavit registrační kód. Zde je na místě upozornit, že jelikož norma vstupuje v platnost na začátku turisticky nejaktivnějšího období roku, je velmi pravděpodobné, že v tu chvíli bude velký přetlak žádostí. S ohledem na možné sankce bychom tedy doporučili předložit úřadům dokumentaci co nejdříve.

Není nutno, aby přílohou čestného prohlášení byla dokumentace k nemovitosti, jako potvrzení o vlastnictví, kolaudace, apod.  Měla by být ovšem k dispozici v dané nemovitosti pro případ kontroly.

Čestné prohlášení je možno podat online, pokud disponujete autorizovaným digitálním podpisem. V opačném případě existuje specifický formulář, který je třeba vyzvednout, vyplnit, podepsat a podat u příslušného úřadu provincie, kam nemovitost spadá.

Podání čestného prohlášení u příslušného úřadu umožňuje zahájit činnost, a to přesto, že odpovídající registrační kód dále povinný k provozování činnosti ještě není k dispozici.

Kdo je zodpovědná osoba a jaký je systém pokut a sankcí?

Dle článku 4 je zřejmé, že pro úřady je za zodpovědnou osobu považován provozovatel činnosti. A priori mají úřady za to, že provozovatelem je majitel (nebo majitelé), mimo případy, kdy bude v čestném prohlášení jasně smluvně dokumentováno, že tomu tak není.

Co se týče systému pokut, článek 10 Dekretu nás odkazuje na odstavec VIII. Zákona 13/2011, tedy:

Přestupky proti platným předpisům v oblasti cestovního ruchu se dělí na lehké, vážné a velmi vážné.

Lehké mohou být následující:

  • Nedodat veškerou požadovanou dokumentaci včas
  • Nedostatky v poskytování služeb na základě dohodnutých podmínek, nedostatky v údržbě či ve službách, úklid
  • Nezdvořilé jednání vůči uživateli služeb
  • Nedodržení pravidel ohledně kontroly registrace klientů, uchování dokumentace, apod.

Tyto přestupky jsou promlčeny ve lhůtě 6 měsíců

Za vážný přestupek je považováno následující:

  • Ilegální poskytování turistických služeb či jejich zprostředkovávání
  • Neúcta k uživateli (pádné důvody)
  • Poskytnutí lživých informací v čestném prohlášení a nedodržení požadavků ze strany úřadů po obdržené výzvě
  • Účtování vyšších cen, než je inzerováno
  • Nesplnění požadavků ohledně záruk, pojištění, neexistence knihy přání a stížností, apod.

Zde je lhůta k promlčení jeden rok

Za velmi vážný přestupek je považováno následující:

  • Znemožnění vstupu či neoprávněné vykázání hosta z důvodů náboženských, etnického původu či pohlaví
  • Znemožnění inspekce
  • Přestupky, které vážně poškodí dobré jméno Andalusie coby turistické destinace
  • Opakované přestupky vážného charakteru

Lhůta k promlčení je zde dva roky.

Sankce mohou být buď hlavní, což znamená proces od obdržení obsílky po určitou pokutu, a nebo doplňkové, které mohou jít od dočasného přerušení činnosti a dočasného uzavření ubytovacího zařízení až po definitivní zrušení a uzavření.

Lehké přestupky jdou od prostého upozornění po pokuty v maximální výši 2.000 €.

Vážné přestupky jsou trestány pokutami od 2.001 € po 18.000 € a možností uzavření ubytovacího zařízení po dobu kratší než 6 měsíců.

Velmi vážné přestupky jsou trestány pokutami od 18.001 do 150.000 € a možností uzavření ubytovacího zařízení po dobu od 6 měsíců do 3 let.

Sankce budou uděleny v závislosti na konkrétní situaci a na základě daných kritérií, jako jsou například: úmysl, poškození a způsobené nebezpečí, recidiva, profit získaný přestupkem, obrat zařízení, sociální dopad přestupku a náprava nedostatků během sankčního procesu, mimo jiné.

Jakým způsobem má být uzavřena smlouva o poskytnutí služeb s uživateli?

Každému uživateli bude v momentě příjezdu předán smluvní dokument, který bude obsahovat minimálně následující údaje: jméno fyzické či právnické osoby, jež provozuje činnost, registrační číslo Rejstříku cestovního ruchu Andalusie, počet osob, které budou ubytovány, datum příjezdu a odjezdu, cenu za pobyt a stálý telefonní kontakt na provozovatele.

Klienti mají povinnost předložit svou identifikaci za účelem vyplnění dokumentu, který potvrzuje jejich příjezd. Kopie smlouvy o poskytnutí služeb, řádně podepsaná klientem, musí být k dispozici kompetentním orgánům po dobu jednoho roku.

Smluvní strany si mohou svobodně dohodnout čas příjezdu a čas odjezdu. Pokud není dohodnuto nic, bude se mít za to, že právo na užití ubytování začíná v 16:00 hodin prvního smluveného dne, a končí ve 12:00 hodin posledního smluveného dne.

Evidenční kniha ubytovaných

Provozovatel služby je povinen vyplnit a odeslat zprávu o počátku ubytování Policii či Guardii Civil. Všichni ubytovaní starší 16 let jsou povinni vyplnit a podepsat zprávu o počátku ubytování, která by měla obsahovat alespoň následující údaje: číslo, typ a datum vydání předloženého osobního dokladu, úplné jméno, pohlaví, datum narození a státní občanství, datum příjezdu a registrační číslo ubytovacího zařízení (či údaje o provozovateli).

Z těchto zpráv bude vytvořena evidenční kniha ubytovaných, kterou je provozovatel povinen uchovávat po dobu tří let.

Informace, obsažené v těchto evidenčních zprávách, je nutno sdělit policejním orgánům ve lhůtě 24 hodin od zahájení ubytování, a to jakýmkoli z níže uvedených způsobů:

  • Osobní předání na příslušném policejním komisařství či stanici Guardia Civil nebo zaslání faxem, případně formou CD, diskety, apod.
  • Provozovatel se musí dostavit na příslušné komisařství a požádat o zpřístupnění informačního systému, který mu umožní elektronické zasílání údajů.

Cena a rezervace

Ceny turistického ubytování mohou být stanoveny zcela svobodně.

Je nutno je prezentovat na viditelném místě daného turistického ubytování.

Ceny, stejně tak jako faktury za odpovídající skutečně poskytnuté nebo objednané služby, musí být uvedeny v jednotlivých položkách a sepsány minimálně ve španělštině.

Ceny všech nabízených služeb musí být konečné a kompletní, včetně daní. V případě, že existuje navýšení ceny nebo sleva, musí to být náležitě rozpoložkováno. Vždy bude součástí ceny dodávka vody, elektrické energie, topení, klimatizace, úklid při příjezdu a použití ložního prádla a ručníků.

Cenové podmínky, podmínky rezervace, zálohy, či případného zrušení rezervace se budou řídit dohodou stran. V každém případě ovšem tyto budou zveřejněny předem.

V momentě rezervace by měl být vydán doklad, který bude obsahovat dohodnuté podmínky. V případě, že není dohodnuto jinak, provozovatel je při rezervování oprávněn požadovat maximálně 30% z celkové ceny za ubytování.

V případě zrušení rezervace ze strany klienta je provozovatel oprávněn zadržet až 50% zaplacené zálohy v případě, že je rezervace zrušena do 10 dnů před datem příjezdu, a celkovou částku v případě, že ke zrušení dojde v kratším předstihu.

Systém zdanění

Daní se stejným způsobem, jako u městských pronájmů (LAU), tj. příjmy se zahrnou do celkových příjmů z činnosti do ročního daňového přiznání (IRPF). Není nutné se nikde speciálně hlásit coby samostatně výdělečně činná osoba ani co se týče DPH (mimo případy, kdy je provozovatelem právnická osoba).

Shrnutí

Pokud jsou vaším záměrem dlouhodobé pronájmy nebo i krátkodobé, ale delší než dva měsíce a té stejné osobě, nebo pronájem krátkodobý, ovšem nebudete toto ubytování inzerovat způsoby běžnými v turistickém ruchu ( přes realitní kanceláře, cestovní kanceláře, zprostředkovatelské agentury, aplikace, internet, kde je možno poskytnout nabídky a přímo rezervovat), tato norma se vás netýká a nemusíte podniknout nic.

V jakémkoli jiném případě bude nutné učinit náležité kroky k tomu, abyste se řádně nahlásil u příslušného úřadu pro cestovní ruch, odevzdal čestné prohlášení a splnil stanovené podmínky pro to, abyste se vyhnul možným sankcím.

Ve Vicente & Otaolaurruchi vám můžeme pomoci zjistit, zda vaše pronajímané nemovitosti podléhají těmto novým normám a v případě, že to tak bude, jsme schopni vám nabídnout komplexní služby, které zahrnují:  poradenství v souvislosti s plněním zákonem stanovených podmínek, příprava relevantní dokumentace, příprava čestného prohlášení a jeho předložení u odpovídajícího úřadu.

Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS