Zákon o nájmech ve Španělsku – aktuální změny z r. 2019
Královský dekret č. 7/2019 přinesl řadu změn založených na základní myšlence zvýšit ochranu nájemců, a to dokonce nad úroveň již platných norem modifikovaných v roce 2013.
Je otázkou, zda tato nadstandartní ochrana nebude mít kolaterální efekt v podobě zpomalení trhu a navýšení cen, protože bude méně pronajímatelů ochotných své nemovitosti nabídnout za nových podmínek.
Upozornění: tato pravidla se netýkají tzv. turistických krátkodobých pronájmů, ty řeší samostatný zákon.
O jaké změny konkrétně jde?
1. Délka nájmu a možná prodloužení:
Článek 9 zákona nám říká, že délku nájmu lze volně stranami dohodnout, ovšem upozorňuje také na to, že v případě, že nebude ve lhůtě minimálně 30 dnů před vypršením termínu platnosti smlouvy jasně nájemcem manifestováno, že v nájmu nechce pokračovat, smlouva se automaticky prodlužuje v ročních intervalech.
Zákon vrací zpět pěti (!) letou tzv. nucenou prolongaci v případě, že jde o nájem bytových prostor k trvalému bydlení. Úplnou novinkou je prolongace až na 7 let v případě, že pronajímatelem je právnická osoba.
Přeloženo do běžné mluvy tedy jde v zásadě o to, že v případě, že nájemce chce v nemovitosti i po uplynutí doby nájmu zůstat a za předpokladu, že hradí řádně nájem, pronajímatel nemá, jak tomu zabránit. Pokud je pronajímatelem fyzická osoba, lze automaticky nájemní smlouvu prodloužit až na 5 let, pokud je pronajímatelem osoba právnická, až na 7 let.
Další důležitou novinkou je také to, že po uplynutí oné nucené prolongace, a pokud si smluvní strany výslovně nesdělí, že nechtějí pokračovat, smlouva se prodlužuje automaticky o 3 další roky (a ne rok, jako dosud). Tady je nutné mít na paměti zákonné lhůty pro vyrozumění stran, tj. pokud nájemce nebo pronajímatel nechce dále ve smluvním vztahu pokračovat, musí o tom informovat protistranu 4 měsíce předem v případě pronajímatele a 2 měsíce v případě nájemce.
2. Nabytí zpět do užívání nemovitosti pronajímatelem:
V případě, že pronajímatel potřebuje zpět do užívání dosud pronajímanou nemovitost, je nutno splnit následující požadavky tak, aby nucenou prolongaci nešlo uplatnit:
- Od uzavření smlouvy musel uplynout rok
- Pronajímatel je fyzickou osobou
- Ve stávající smlouvě musí být výslovně uvedena možnost potřeby užití předmětu nájmu k trvalému bydlení před uplynutím lhůty 5 let pronajímatelem, jeho potomky nebo partnerem v případě rozchodu / rozvodu
- Existuje dvouměsíční lhůta pro uvědomění protistrany, kde je třeba uvést důvody
Pokud by v následujících 3 měsících od zaniknutí smluvního vztahu a vystěhování pronajímatel nebo jeho rodina nemovitost nezačali užívat, má nájemce nárok na:
- Moci znovu užívat nemovitost na dobu až 5 let za původních smluvních podmínek a náhradu výloh spojených s vystěhováním a následným nastěhováním
- Náhradu škody ve výši částky odpovídající měsíčnímu nájmu za každý rok zbývající do uplynutí 5 letého maxima.
3. Prodej nemovitosti, převod vlastnického titulu:
Článek 14 zákona ustanovuje, že smluvní vztah nezaniká v případě, že dojde k prodeji nemovitosti třetí straně.
Nezávisle na tom, zda by taková smlouva byla řádně vložena na katastru či nikoliv, nový majitel nahrazuje původního, a to po celou dobu trvání nájemní smlouvy.
V případě, že by původní smlouva byla uzavřena na delší dobu, nový majitel poskytne nájemci odškodné ve výši měsíčního nájmu za každý rok, který převyšuje 5 nebo 7 let trvání smlouvy (pokud ji vypoví). Odškodnění nebude relevantní pouze tehdy, kdy v původní nájemní smlouvě bude výslovně uvedeno, že v případě převodu vlastnického titulu smluvní vztah zanikne. Ani tak nelze ovlivnit tzv. nucené prodloužení a z něj vyplývající lhůty, ale už se na něj nevztahuje odškodnění za další léta, viz výše.
4. Výše nájmu
Smluvní strany jsou oprávněny svobodně dohodnout výši nájmu, ale revize musí být výslovně uvedena ve smlouvě, tj. pokud tomu tak není, žádné navýšení nájmu nelze aplikovat.
V každém případě ovšem jakákoli revize může být pouze jednou za rok a nemůže přesáhnout výši meziroční inflace.
Nájem nelze navýšit v prvních 5 (nebo 7) letech ani v případě, že dojde k vylepšení, zásadním opravám na nemovitosti. V případě, že smlouva je na dobu delší, lze následně na vynaloženou investici aplikovat maximálně zákonný úrok. V žádném případě nemůže navýšení nájmu přesáhnout 20% původní výše.
Výdaje za zprostředkování nájemní smlouvy budou vždy na straně pronajímatele, pokud jde o právnickou osobu.
5. Předkupní právo
Dle článku č. 25 má státní správa předkupní právo na nemovitost, pokud je tato prodávána společně s ostatními nacházejícími se ve stejné budově nebo v případě, že se různé nemovitosti odlišných majitelů ve stejné budově prodávají stejnému subjektu.
6. Jistota
Ve chvíli uzavření nájemní smlouvy je i nadále povinná úhrada jistoty ve výši měsíčního nájemného v případě nájmu obytných prostor a ve výši dvou měsíčních nájmů v případě komerčních prostor, garáží, skladů, apod.
Novinkou zde je, že strany nesmí dohodnout vyšší garance plnění. Maximum je stanoveno na dva měsíční nájmy.
7. Výše uvedené změny tak, jak jsou obsaženy v Královském dekretu č. 7/2019, způsob7. ují také modifikace v jiných zákonech:
V návaznosti na krátkodobé / turistické pronájmy jsou společenství vlastníků oprávněna k omezení této činnosti v rámci kondominia. K ustanovení tohoto omezení je nutný souhlas 3/5 vlastníků. Společenství vlastníků mohou tuto aktivitu jak omezit, tak i různým způsobem podmínit. Dříve byl nutný absolutní souhlas všech. V současné době lze aktivitu limitovat v čase, ustanovit jisté podmínky, upravit výši plateb do společného rozpočtu společenství, apod.
Článek 441, odstavec 5 poukazuje na možnost přerušení případného soudně nařízeného vystěhování v případě, že jde o sociálně slabé osoby. Poté, co soud rozhodne o nutném vystěhování, nově musí být informovány sociální služby a lze využít odkladu o měsíc v případě, že majitelem nemovitosti je fyzická osoba. Pokud je majitelem právnická osoba, přerušení je možné až na 3 měsíce, dokud se nenajde vhodná alternativa, která ochrání sociálně slabé skupiny.
Stát také nově umožňuje městským úřadům, které zde ve Španělsku mají v kompetenci výběr daně z nemovitosti, navýšit až o 50% výměr roční daně v případě, že nemovitost je prázdná, nevyužitá. Naopak jim také dává prostor pro bonifikaci těch, kteří pronajímají těm, kteří jsou v ohrožení sociální exkluzí.
Můžeme tedy shrnout novinky v tom smyslu, že v zásadě jde o zásadní změny s cílem ochránit nájemce na už tak hodně vymezeném trhu vůči pronajímatelům. Především v případě, že jde o obchodní společnosti. Nájmy, především ve velkých městech, jsou a budou velmi významným tématem současnosti i budoucnosti všude, Španělsko není výjimkou.
Momentální španělská vláda vyslyšela své radikálně levicové koaliční partnery a s výsledkem se bude muset poprat nejeden majitel nemovitosti, který stojí před rozhodnutím pronajímat či nepronajímat.
Klasické krátkodobé pronájmy jsou tématem také jistě zajímavým, budeme se jim věnovat v dalším z našich informativních článků.
