El Gobierno aprobó el pasado 1 de Marzo el Real Decreto-ley 7/2019 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La idea detrás de esta modificación es aumentar la protección y seguridad a los arrendatarios, incluso por encima de los niveles de los que ya disfrutaban antes de los cambios introducidos en la reforma del 2013 que se aprobó, en aquel momento, para flexibilizar y dinamizar el mercado. Habrá que ver si esta reforma, pretendiendo favorecer los intereses de los arrendatarios, no acaba ralentizando o encareciendo el mercado en el supuesto de que haya menos propietarios dispuestos a alquilar por los cambios que se implementan.

Que cambios en la LAU recoge el Real Decreto aprobado en Marzo?

1.- Duración del contrato y sus prorrogas:

La LAU recoge en su articulo 9 que la duración de los arrendamientos será la libremente pactada por las partes si bien estos se prorrogan automáticamente por periodos anuales si no hay, con al menos una antelación minima de 30 días, una manifestación expresa por parte del arrendatario de que no quiere renovarlo. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo de duración, o este sea indeterminado, se entenderán celebrados por un año.

La nueva redacción de la LAU en su artículo 9 amplia de tres a cinco años la duración de la prorroga obligatoria para los contratos de alquiler de vivienda habitual (no temporal) tal y como existía antes de la reforma del 2013, pero además amplia la prorroga forzosa a 7 años en los casos en los que el propietario arrendador sea una persona jurídica, lo cual es una novedad.

Es decir, el contrato podrá pactarse por el tiempo que las partes acuerden, pero el inquilino podrá renovarlo, por periodos anuales hasta que transcurran 5 años (si el arrendador es una persona física) o 7 años (si el arrendador es una persona jurídica) sin que el arrendador pueda oponerse a ello.

Hay cambios importantes también con relación a la prorroga tácita del contrato, es decir, cuando las partes no se han comunicado su intención de no renovar el contrato tras las prorrogas obligatorias, ya que en estos casos la renovación o prorroga tácita es por tres años en lugar de uno como sucedía hasta ahora. De manera que si el inquilino o el arrendador no desean continuar con el contrato tras la duración minima legal de los mismos, deben de comunicárselo fehacientemente con una antelación de cuatro meses el arrendador y de dos meses el arrendatario, ya que en caso contrario se ampliara el contrato por tres años.

2.- Recuperación de la vivienda para su uso por el arrendador:

Cambia también la potestad de recuperación de la vivienda por parte del propietario arrendador en caso de que necesite esta para su propio uso. Con la nueva redacción se deben cumplir los siguientes requisitos para que no proceda la prorroga obligatoria:

  • Que haya transcurrido un año de contrato
  • Que el arrendador sea persona física.
  • Que se haya hecho mención expresa en el contrato de esa necesidad de usar la vivienda como domicilio habitual antes de los 5 años por el arrendador, sus hijos, sus padres, o su cónyuge en caso de divorcio o separación.
  • Notificar al arrendatario con dos meses de antelación explicando las causas.

Pero si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre:

  • Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción y con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación
  • ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años

Antes no era necesario incluirlo en el contrato ni se fijaba el cálculo de las indemnizaciones.

3.-Venta o transmisión de la vivienda:

El artículo 14 establece que no se extingue el contrato en el supuesto de que el arrendador venda el inmueble a un tercero.

El nuevo propietario se subroga en las obligaciones del contrato y reemplazará al anterior durante la vigencia del mismo (5 o 7 años según sea el arrendador persona física o jurídica salvo que el arrendatario manifieste su intención de terminarlo) independientemente de que el contrato de arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el contrato estaba pactado por más tiempo, el nuevo adquirente le dará al arrendatario una indemnización de 1 mes de renta por cada uno de los años que excedan de 5 o 7 y que no disfrutará, salvo que en el contrato de arrendamiento se exprese específicamente que la transmisión del inmueble extinguirá el contrato, en cuyo caso solo estará obligado a mantener el contrato durante el periodo de duración minima establecido por la ley (con las prorrogas forzosas) pero no a la indemnización antes mencionada.

4.- Renta

Las partes pueden acordar la renta, que sigue siendo libre, pero sus revisiones deben pactarse expresamente en el contrato, de manera que si no hay pacto no se revisaran las cantidades. Las revisiones en cualquier caso, cuando se pacten, deberán hacerse de año en año y en cualquier caso no podrán ser superiores a la variación del IPC.

Además el artículo 19 establece que no se podrá elevar la renta por obras de mejora efectuadas por el arrendador en la finca durante los primeros cinco o siete años de vigencia del contrato. Solamente se podrá elevar en el caso de que el contrato sea de duración mayor y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el interés legal, aumentado en tres puntos, pero sin que pueda superar en cualquier caso el 20% de la renta vigente.

La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente a que se le notifique al arrendatario, aportando en esa comunicación el arrendador la documentación y los cálculos pertinentes.

Las partes podrán pactar que los gastos generales de mantenimiento del inmueble que no sean susceptibles de individualización, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario, si bien el pacto deberá constar en el contrato y determinar el coste anual de los mismos. El pacto de gastos en lo referente a tributos no se aplicará cuando el arrendatario sea la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

5.- Tanteo y retracto

Se ha modificado el articulo 25 de manera que ahora la Administración Pública tiene un derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

6.- La fianza

A la celebración del contrato sigue siendo obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico por el equivalente a una mensualidad de renta para el arrendamiento de viviendas y a dos mensualidades en el caso de uso distinto de vivienda (comercial, garajes, trasteros, etc). Tras los 5 o 7 años de vigencia del contrato no se actualizará, pero se podrá pedir su incremento o disminución si una vez prorrogado varía el importe de la renta mensual arriba o abajo.

La novedad esta en que ahora las partes NO pueden pactar garantías adicionales a la fianza en metálico que deseen para el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, Quedan limitadas a un máximo de dos mensualidades de la renta.

7.- Obras de mejora

Se permite el acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, para la realización de obras que podrán además incrementar la renta. No interrumpen del periodo de prorroga obligatoria Se mantiene, además, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 años, o 7 años en caso de persona jurídica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descontándose las subvenciones que se hayan percibido.

8.- Gastos de gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica (una sociedad o empresa).

 

También el Real Decreto incluye cambios en otras leyes:

En la Ley de Propiedad Horizontal:

Por un lado se faculta a las comunidades de propietarios a limitar la actividad de alquiler turístico dentro de la misma, de manera que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. Con anterioridad a esta modificación legislativa las comunidades de propietarios solo tenían la posibilidad de limitar o prohibir la actividad de alquiler o alojamiento turístico modificando los estatutos, lo que requería la aprobación  por unanimidad de los copropietarios. Se puede limitar en el tiempo, en el porcentaje de viviendas, en su totalidad, fijar condiciones para su ejercicio o aumentar los gastos y cuotas de comunidad a los propietarios que ejerzan esa actividad.

En la Ley de Enjuiciamiento Civil:

El articulo 441, en su apartado 5, recoge la paralización del desahucio en caso de vulnerabilidad social y/o económica del desahuciado.Cuando el juez ordena el desahucio, los servicios sociales han de ser notificados y pueden interrumpir el plazo de suspensión en un mes, si el propietario es persona física, y de tres meses, si el propietario es persona jurídica, en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

En la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

Se modifica el régimen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) excepcionando la obligación de repercutirlo en los casos de alquiler social; posibilitando a los Ayuntamientos establecer tipos diferenciados del impuesto, exigiendo un recargo de hasta el 50% para los inmuebles desocupados o permitiendo bonificaciones para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

En consecuencia, podemos resumir que se trata de una ley eminentemente protectora y muy ventajosa para los arrendatarios y que agrava el tratamiento que existía para los arrendadores, y muy especialmente cuando son personas jurídicas.

 

Luis M. Vicente Burgos
Vicente & Otaolaurruchi Abogados