Antes de comprar una propiedad en España le aconsejamos que dedique algún tiempo a investigar e informarse de qué debe hacer y qué debe evitar para mantenerse alejado de los problemas y dificultades que otros experimentaron en el pasado. En esta entrada hay información y consejos útiles que le servirán para planificar su compra. De cualquier forma y dado que cada caso es diferente, le recomendamos encarecidamente que se ponga en contacto con un abogado local e independiente que le ayude en todo el proceso y que vele porque su dinero y su derechos estén plenamente protegidos.
1.- Elección de la propiedad, pago del depósito y firma del documento de reserva
Nuestro primer consejo es que se ponga en manos de algún reputado agente inmobiliario que le ayude a encontrar y elegir la propiedad perfecta que satisfaga sus necesidades y expectativas. La intervención de un agente, por lo general, le puede ahorrar tiempo y sorpresas. Sus honorarios los pagan siempre los vendedores, por lo que no supondrá un coste para su bolsillo. Nuestra recomendación es que utilice un agente solvente y con larga implantación en la zona, que conozca perfectamente las propiedades, las localizaciones que más pueden interesarle en función de sus expectativas, las mejores ubicaciones dentro de cada complejo o promoción, las instalaciones cercanas, la distancia a centros de salud o de ocio o la seguridad de la zona y que se ocupe de manera personal de encontrar la propiedad de sus sueños. Todos los agentes están conectados a las mismas bases de datos de propiedades y en términos generales todos tienen acceso a las mismas propiedades. Es común que un agente liste la propiedad del vendedor en los sistemas de multi-listado y otro agente disponga del contacto con el comprador, por lo que el usar una agencia grande no siempre supone un beneficio para el futuro comprador. Lo importante es la dedicación personalizada que usted reciba para encontrar la propiedad que busca y dentro de su presupuesto.
Si la razón para comprar una propiedad en este país es simplemente invertir y su idea es comprar una propiedad sobre plano que aún no se ha construido para venderla en el futuro y generar beneficios, debe tener en cuenta que, como en cualquier otra inversión, existe la posibilidad de que no se generen las plusvalías que espera o que estás tarden más de lo previsto. Esto, que puede parecer obvio ha sido causa de más de un problema en el pasado en casos en los que los inversores se ha dejado llevar por los cantos de sirenas. Elija la propiedad correcta. Dado que finalmente tendrá que venderla para realizar su inversión, pregúntese si estaría dispuesto a invertir sus ahorros en adquirir esa vivienda como casa de vacaciones o su residencia principal.
También debe tener en cuenta que cuando usted firma un contrato con un promotor inmobiliario se está comprometiendo a firmar la escritura y pagar todo el precio una vez que la propiedad se haya terminado. Transferir sus derechos de compra a un tercero, con carácter previo a la terminación y entrega de la vivienda es posible y legal, pero se requiere la autorización previa del promotor, que podrá solicitar que el inversor y el nuevo comprador acrediten documentalmente que el pago del citado derecho se ha efectuado y que el impuesto de transmisiones sobre el valor del inmueble por la transferencia de los derechos contractuales se ha abonado. El nuevo comprador tendrá que pagar además el IVA a la promotora una vez que escriture, con lo que sus gastos aumentarán muy considerablemente. Por todo ello, en la práctica resulta complicado vender los derechos sobre la propiedad antes de escriturar, es decir, antes de pagar la totalidad del precio acordado y los impuestos y gastos derivados de la compra.
Es por ello que, incluso en los supuestos de compra de vivienda sobre plano para su reventa antes de la entrega de la propiedad, en los casos en que pudiera ser posible, el inversor debe contar con los recursos económicos necesarios para completar la operación.
Si va a comprar una casa o una propiedad de cierto valor es recomendable encargar un informe técnico a un arquitecto o aparejador con el fin de descartar que la propiedad tenga problemas o vicios ocultos que pudieran afectarle en el futuro. Los vendedores son responsables de los vicios ocultos, es decir, que no eran visibles o aparentes, pero es necesario reclamar por vía judicial con las demoras y costes que ello genera. Por tanto, un informe previo le ahorrará sorpresas, tiempo y dinero. Si solicita una hipoteca para financiar la adquisición, el banco enviará un tasador a la vivienda pero, por lo general, el informe que este realice no reflejará el estado constructivo de la propiedad sino sólo su valor comercial.
Una vez elegida la propiedad, conviene abonar un depósito y firmar un documento de reserva. El depósito suele ser una cantidad pequeña (entre 6.000 y 20.000 euros) que queda en poder de la agencia inmobiliaria o del abogado del vendedor y que sirve para asegurar la compra y retirar la propiedad del mercado, así como para congelar el precio. Es importante recalcar que, en caso de que el comprador decida no completar la operación, no podrá recuperar el depósito, salvo pacto escrito en contrario como, por ejemplo, que no se consiga la financiación necesaria o que salgan a la luz problemas de tipo jurídico o urbanístico que desaconsejen la compra.
En este sentido, recomendamos encarecidamente a nuestros clientes que antes de firmar un documento de reserva con una agencia inmobiliaria o directamente con un particular nos lo hagan llegar para su verificación y visto bueno. Aunque las condiciones específicas del acuerdo se plasmarán en el contrato privado de compraventa, algunos aspectos fundamentales ya quedan reflejados en el documento de reserva, como plazos, precio, gastos, etc. y habrán de respetarse a posteriori.
El depósito se abona generalmente mediante tarjeta de crédito o transferencia bancaria, no siendo posible hoy en día los pagos de importes en metálico.
Es conveniente que, antes de firmar el contrato, decidan a nombre de quién desean que se otorgue el título de propiedad. Su abogado les podrá aconsejar sobre las ventajas y los inconvenientes de las distintas opciones. La propiedad puede estar a nombre de una única persona o de varias; a nombre de los cónyuges, o de éstos y sus hijos, o a nombre de una sociedad española o extranjera. En cualquier caso y dado que los compradores deben acreditar la procedencia de los fondos que se van a invertir, puede haber limitaciones en este sentido.Cada caso es diferente y es preciso estudiarlo antes de recomendar una opción u otra.
2.- Abrir una cuenta bancaria en España
Necesitará una cuenta bancaria en España para afrontar el pago de las cuotas de la Comunidad de propietarios y las facturas por los suministros de la vivienda (agua, electricidad, etc.) Si obtiene financiación para la compra de la vivienda, también necesitará la cuenta para pagar las cuotas de su hipoteca. Puede utilizar cualquier banco en España, pero es aconsejable abrir la cuenta en un banco que tenga alguna sucursal ubicada cerca de su propiedad. Antes de abrir la cuenta es recomendable solicitar información sobre los cargos que el banco cobrará por depositar fondos, recibir o enviar transferencias, emitir certificados, etc. Por experiencia sabemos que estos gastos difieren mucho de un banco a otro.
3.- Nombrar un abogado local para que le asesore en la compra
Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles.
Hay excelentes abogados locales que le ayudarán a adquirir su propiedad de forma segura, pero use el sentido común y no haga cosas que no haría en su país de origen. Hágase un favor e indague un poco antes de subirse al avión para ver propiedades en España. Hable con personas que hayan utilizado un abogado en España en el pasado y déjese recomendar por ellos si tuvieron una buena experiencia. Busque y compare en la web.
En Vicente & Otaolaurruchi estaremos encantados, si nos premia con su confianza, de guiarle durante el proceso de compra de su propiedad. Estamos convencidos de que contamos con el mejor equipo para cuidar de sus intereses en España. Nuestro objetivo es construir una relación duradera con nuestros clientes y ayudarles a lo largo de los años con sus asuntos en España. Lejos del competitivo ambiente de trabajo de los grandes despachos de abogados, el hecho de ser un bufete pequeño y con alto grado de especialización nos ha permitido tener mejor control sobre nuestros casos, poner más atención a los problemas y mantener una relación estrecha y directa con todos nuestros clientes. Estamos orgullosos de ofrecer un servicio de excelencia con el apoyo de profesionales altamente cualificados, con casi 30 años de experiencia, que cuidan hasta el más mínimo detalle.
4.- Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato
Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a los abogados de la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal. Normalmente es algo complicado para un particular que no tenga conocimientos básicos del sistema legal español hacer estos chequeos personalmente, por lo que siempre es recomendable que se pongan en las manos de un profesional. En Vicente & Otaolaurruchi realizamos exhaustivos chequeos en los registros de la propiedad, ayuntamientos, comunidades de propietarios, empresas suministradoras y otros organismos.
Como guía, es importante verificar lo siguiente:
