Compra de bienes inmuebles

– ¿Qué garantías legales debe poner a mi disposición el promotor de una vivienda en construcción?

Principalmente dos. Por un lado, el promotor está obligado a contratar un seguro de responsabilidad por daños estructurales durante un periodo de diez años desde la finalización de las obras. Por otro, el promotor debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas en construcción mediante un aval bancario o mediante una póliza de seguros a favor del comprador. El riesgo asegurado es la posibilidad de que la vivienda no se termine o entregue en el plazo estipulado.

– ¿Es necesario firmar un contrato privado antes de la firma de la escritura de compraventa?

No hay obligación, pero es muy aconsejable hacerlo con el fin de plasmar por escrito las condiciones del acuerdo (precio, forma de pago, gastos, etc.) y garantizar que éstas no varíen antes de la firma de la escritura.

– ¿Tengo que estar presente en la firma del contrato y de la escritura?

No. De hecho, es habitual es que los clientes otorguen un poder notarial a su abogado para que éste firme los documentos en su nombre y derecho.

– ¿Cómo puedo otorgar un poder a mi abogado?

Puede firmar un poder ante cualquier notario público en España, en un Consulado de España en el extranjero o ante un notario público en su país de origen. En este último caso, deberá estar traducido al español por un traductor jurado y legalizado mediante la Apostilla de la Haya.

– ¿Qué documentación me solicitará mi abogado para cumplir con sus obligaciones relativas al control del blanqueo de capitales?

Aquella que acredite que posee capacidad económica para invertir la cantidad que pretende invertir y que certifique la procedencia legal de dichos fondos, como declaraciones de renta, informes de su contable o auditor de cuentas, nóminas, documentos de aceptación de herencia o escrituras de venta de inmuebles.

– ¿Se puede cambiar el uso de un inmueble comercial para utilizarlo como vivienda?

Sí, pero sólo cuando los estatutos de la comunidad o la escritura de división horizontal no lo prohíban expresamente y no afecte a elementos comunes, y siempre previa autorización de cambio de uso expedida por el ayuntamiento competente.

– ¿Puedo pagar un inmueble con otro inmueble y una diferencia en dinero?

Sí. Es lo que se conoce como permuta. No obstante, a efectos fiscales se considera una doble venta, por lo que ambas partes estarán obligadas a tributar por transmisiones patrimoniales.

– ¿Puedo vender un trastero o un garaje que no uso y conservar un apartamento a mi nombre en el mismo edificio?

Sí, pero siempre y cuando el garaje o el trastero aparezcan en el Registro de la Propiedad como fincas independientes. No se podrán vender por separado si estos elementos son anejos a la vivienda y se integran, por tanto, en la misma finca registral.

– ¿Qué es una vivienda de protección oficial?

Es una vivienda por la que se conceden beneficios fiscales tanto al promotor como al comprador a cambio de una serie de limitaciones en cuanto a uso, posibilidad de transmisión, precio de venta, etc. Por lo general, las viviendas de protección oficial tienen un precio inferior al de mercado y su objetivo es facilitar el acceso a la vivienda a personas con una capacidad económica limitada, por lo que las condiciones legales que se imponen para su adquisición no las hacen interesantes si el objetivo final es la inversión.

– La superficie de la vivienda que quiero comprar no coincide con los metros cuadrados que constan en el Registro de la Propiedad. ¿Es algo de lo que me deba preocupar?

Es importante que la superficie real coincida con la que figura en el Registro de la Propiedad. En ocasiones se realizan reformas o ampliaciones de la vivienda que no se declaran mediante escritura pública y que, por tanto, no aparecen reflejadas en el Registro. En estos casos, es conveniente que el propietario del inmueble, si ello es posible, regularice esta situación antes de la venta mediante la legalización de las actuaciones que hayan producido cambios en la superficie del inmueble.

– ¿Puedo utilizar mi propio dinero para comprar una propiedad a mis hijos?

Si son residentes en España hay que tener en cuenta que Hacienda puede considerar que se ha producido una donación, y en ciertos casos dependiendo de la fiscalidad en la comunidad autónoma en la que se resida, puede tenerse que tributar por la donación además de por la compraventa, lo que puede ser costoso. Si no son residentes en España esto dependerá de la fiscalidad existente en el país de residencia pero no tendrá implicaciones en España.

Debido a las políticas de prevención del blanqueo de capitales y control de la inversión y la obligación de acreditar los medios de pago y la procedencia de los fondos, es siempre necesario acreditar con documentación oficial la donación efectuada a los hijos y que esta se ha realizado mediante documento legal y se ha liquidado el impuesto si procede.

– ¿En qué consiste una renta vitalicia?

Se trata de un contrato por el cual el propietario de un inmueble transfiere la nuda propiedad de éste, pero conserva el usufructo (derecho de uso y disfrute) a cambio de un pago inicial y de una renta mensual mientras viva. Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario adquiere el pleno dominio y cesa la obligación de pagar la renta.

– Una vez firmado el contrato privado, ¿puede el vendedor subir el precio acordado?

No. En España los contratos son de obligado cumplimiento para las partes, por lo que el vendedor no puede modificar el precio una vez firmado el documento. Habitualmente los contratos que se firman suelen incluir unas arras penitenciales de manera que si el vendedor desistiera de la venta en os términos pactados debería proceder a la devolución del doble de la cantidad recibida.

– ¿Qué es una liquidación complementaria?

Si la Administración considera que la autoliquidación de un impuesto se ha realizado tomando como referencia para el cálculo un valor inferior al que la propia administración considera como el valor real y mínimo aceptable para la liquidación de impuestos, emitirá un recibo por la diferencia entre el importe abonado y la cuota correcta. Ese recibo es lo que se conoce como liquidación complementaria.

– ¿Necesito solicitar algún permiso para hacer obras en mi vivienda?

Sí. Según las características del proyecto, los permisos serán de obra mayor (ampliación de la superficie, planta o altura de la vivienda, modificación de elementos estructurales, reforma integral, etc.) o de obra menor (reformas parciales, cambios en cuartos de baño o cocina, redisposición de tabiques, etc.). Los requisitos para obtener el permiso de obras y los plazos de concesión varían en cada caso.

– Si compro un inmueble a una persona de mi misma nacionalidad, ¿puedo hacer los pagos en mi país y con mi moneda?

Sí. Tenga en cuenta, sin embargo, que es obligatorio acreditar en la escritura de compraventa los medios utilizados para el pago del precio, por lo que deberá aportar justificantes de todas las cantidades entregadas (copia de los cheques o de las órdenes de transferencia bancaria) y éstos tendrán que coincidir exactamente con el precio reflejado en la escritura. Por otra parte, casi nunca será posible abonar la totalidad del precio en el extranjero. En la mayoría de casos habrá que practicar retenciones al vendedor en España con el fin de liquidar impuestos, cancelar una hipoteca existente o abonar deudas pendientes de la propiedad.

– ¿Puedo ahorrar impuestos si, en vez de comprar una propiedad, compro la compañía que es propietaria de la misma?

No. Según la redacción del Artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, la transmisión de participaciones o acciones de una compañía propietaria de un inmueble será considerada transmisión del bien, si se estima que la intención es eludir el pago del IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se considerará que se ha efectuado una transmisión de bienes encubierta cuando se adquiera el control de una entidad cuyo activo esté formado, al menos en un 50 por ciento, por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales; O cuando se obtenga el control de otra entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo este integrado al menos en un 505 por inmuebles radicados en España.

– Mi vivienda forma parte de una comunidad de propietarios. ¿Tiene mi póliza de seguro que cubrir también los daños en el continente o basta con asegurar el contenido?

Sí, es necesario asegurar no sólo el contenido sino también el continente. El seguro de la comunidad cubre daños en el edificio y en los elementos comunes, pero no los accidentes ni los daños producidos dentro de las viviendas que tengan su origen en ellas, ni tampoco los daños que los propietarios causen a terceros.

– Si no uso las instalaciones de la comunidad (piscina, pistas de tenis, etc.), ¿puedo solicitar que se reduzcan mis cuotas?

No. Las cuotas comunitarias se calculan según el coeficiente de participación que cada vivienda tenga en los elementos comunes y que depende, en la mayoría de los casos, de la superficie del inmueble. Las cuotas no dependen del uso que se haga de los elementos comunes.