Hipotecas y financiación

 – Si no puedo pagar las cuotas de mi hipoteca, ¿puedo entregar la propiedad al banco y cancelar mi deuda?

Sí. Se conoce como dación en pago. No obstante, el valor de tasación de la vivienda en el momento de la entrega debe ser igual o superior a la deuda existente. De lo contrario, la dación en pago reduciría la deuda, pero no la cancelaría. Así pues, la entrega de la vivienda no supone automáticamente la cancelación total de la deuda.

 – Para entregar la vivienda como dación en pago, ¿basta simplemente con decírselo al banco?

No. Además, es necesario firmar una escritura ante notario en virtud de la cual el deudor entrega la propiedad y el banco la acepta en pago de la deuda o de parte de ella.

 – ¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

A grandes rasgos, es la sustitución de un deudor por otro y, por lo general, se produce en operaciones de compraventa. A cambio de parte del precio de compra, el adquiriente asume la posición deudora que el promotor inmobiliario o el vendedor particular tenía con respecto a un préstamo hipotecario sobre la propiedad. El vendedor se ahorra los gastos de cancelación de la hipoteca, el comprador se ahorra los gastos de constitución de la suya propia y el banco conserva un cliente. Las subrogaciones se pactan entre comprador y vendedor, pero tienen que ser aprobadas por la entidad de crédito.

 – ¿Hay obligación de contratar algún seguro al firmar una hipoteca?

Por ley, la única póliza de seguro obligatoria al firmar la hipoteca es la que cubra la reconstrucción del inmueble en caso de pérdida total. No obstante, es habitual que las entidades de crédito condicionen la concesión de la hipoteca a la contratación de un seguro de vida en los casos en que los solicitantes tengan una edad avanzada.

 – ¿Cuáles son las comisiones asociadas a la constitución de una hipoteca?

* De apertura: pago único que se realiza al formalizar el préstamo en contraprestación a los gastos administrativos y de gestión y que suele ser un porcentaje del capital prestado.

* Por amortización anticipada parcial o total: se abona cuando el prestatario quiere pagar la totalidad o parte de la deuda antes del plazo estipulado de vencimiento.

• En préstamos con interés variable se podrá optar por el 0,25% del capital total o parcial reembolsado anticipadamente durante los primeros tres años de vigencia del contrato, o alternativamente, el 0,15% pero en este caso sobre los cinco primeros años de vigencia del contrato.
• En préstamos con interés fijo se podrá fijar una compensación de hasta el 2% del capital total o parcial reembolsado anticipadamente durante los primeros diez años de vigencia del contrato, y que tras ese plazo bajará hasta el 1,5% hasta el final del préstamo.
• El cambio de un interés variable a fijo durante la vigencia del préstamo solo podrá devengar una comisión a favor del banco del 0,15% durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

* Por subrogación: se cobra cuando el comprador de un inmueble hipotecado prefiere mantener el préstamo existente, que pasa a estar a su nombre, en lugar de constituir una nueva hipoteca. La abona el adquiriente.

* Por modificación de condiciones o garantías (plazo, carencia o tipo de interés).

* Por cambio de entidad acreedora: el deudor, durante la vida del préstamo, puede decidir llevárselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. La entidad que lo pierde cobra esta comisión.

Todas estas comisiones, al igual que el resto de condiciones del préstamo hipotecario, deben plasmarse en la oferta vinculante que la entidad crediticia entregará al cliente para su aceptación antes de la formalización del préstamo ante notario.