¿Qué tengo que hacer para poder alquilar mi vivienda a turistas? ¿Está prohibido alquilar por periodos vacacionales? ¿Necesito darme de alta en la Consejería de Turismo para poder alquilar?
Esta semana y tras las primeras noticias publicadas en prensa sobre las viviendas turísticas en Andalucía hemos recibido numerosas preguntas de este tipo que vamos a intentar aclarar en esta entrada del blog.
Tras la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, quedó excluida de su ámbito de aplicación «la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».
Tras esta modificación de la LAU los arrendamientos turísticos pasaron a depender de las leyes sectoriales que fueran aprobadas por cada Comunidad Autónoma para la regulación de dicha actividad. Son las Comunidades con mayor peso turístico las que han procedido ya a dicha regulación, y tras Cataluña, Baleares y Canarias, ahora ha sido la Comunidad Autónoma Andaluza la que ha aprobado el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas turísticas de Andalucía. Dicha normativa fue publicada en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de febrero de 2016 y según la Disposición Final Cuarta entrará en vigor a los tres meses, es decir, el 12 de mayo de 2016.
¿Cuáles son las razones que han motivado este cambio en la legislación?
Hay varias y variadas, y están expresadas en las exposiciones de motivos de los citados cuerpos legales:
- La fuerte presión por parte de los empresarios de la hostelería y turismo por la competencia desleal que suponen estos alquileres «privados» no regulados. Esta situación se ha agravado considerablemente con el surgimiento y auge de las plataformas y aplicaciones web, que permiten al usuario un acceso ilimitado a este tipo de alojamiento privado a unos costes mucho más asequibles.
- La necesidad de establecer unas mínimas garantías de control, calidad en el servicio y seguridad para los usuarios de los alojamientos turísticos.
- Por razones de seguridad pública, dado que los establecimientos regulados han de llevar un control y registro de entrada de viajeros.
- La protección del medio ambiente y del entorno urbano, ya que zonas eminentemente residenciales se han convertido en zonas con una afluencia masiva de turistas que buscan alojamiento más barato alejado de las zonas céntricas.
- La necesidad de hacer aflorar la actividad sumergida que existe en torno al turismo, por ser éste motor fundamental de la economía española y porque el estado no puede permitirse que dichas actividades queden exentas de tributación.
¿Qué es una vivienda vacacional?
Según el artículo 3 del Decreto, son aquellas viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer el alojamiento con fines turísticos mediante precio y de forma habitual. Se entenderá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística: agencias de viajes, empresas mediadoras de oferta habitacional, plataformas de Internet, aplicaciones, etc. que oferten el alquiler y que incluyan la posibilidad de reserva del alojamiento. Una página web que ofrezca la propiedad en alquiler (en exclusiva o junto a otras) y que incluya detalles de contacto (número de teléfono, correo electrónico, etc.) consideran las autoridades que estaría incluido en el ámbito de aplicación de la ley.
¿Qué no se consideraría una vivienda vacacional a tenor de la redacción de la ley?
El artículo 1.2 del Decreto excluye:
- Las viviendas que, por motivos turísticos o vacacionales, se cedan sin contraprestación económica.
- Las viviendas alquiladas a una misma persona usuaria de manera continuada por un plazo superior a dos meses.
- Las viviendas situadas en el medio rural que tienen una regulación específica.
- Los conjuntos formados por tres o más viviendas de un mismo propietario ubicados en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ya que se les aplica la normativa de Apartamentos Turísticos.
Además, e interpretando el artículo 3 antes citado, se concluye que tampoco estarían incluidas y serían, por tanto, reguladas por la LAU aquellas viviendas que puedan alquilarse esporádicamente por temporadas inferiores a dos meses pero que no se oferten a través de canales de oferta turística (agencias o intermediarios o las plataformas, canales y aplicaciones que permiten su oferta y reserva). Por tanto, cuando la oferta no se realice por los canales turísticos, las viviendas quedan fuera de la regulación objeto de este decreto y, por tanto, no han de cumplir con los requisitos que en él se recogen.
¿Qué requisitos debe reunir la vivienda turística o vacacional?
El artículo 6 del Reglamento establece como requisitos los siguientes:
- La vivienda ha de contar con licencia de ocupación.
- Las habitaciones deben disponer de ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
- Tienen que estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y conforme al número de plazas de que dispongan.
- La vivienda debe contar con sistemas fijos de aire acondicionado si se alquila de mayo a septiembre, y de calefacción si se alquila de octubre a abril. Los propietarios tendrán un año desde la entrada en vigor del Decreto para adaptar las viviendas a este requisito.
- Disponer de botiquín de primeros auxilios.
- Proporcionar información turística del lugar, zonas de ocio, restaurantes, comercios de alimentación, aparcamientos más próximos, servicios médicos, medios de transporte, además de planos de la localidad y guías de espectáculos.
- Contar con hojas o libro de reclamaciones.
- Prestar servicio de limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes.
- Disponer de ropa de cama y menaje de la casa en general según la capacidad de ocupación de la vivienda, así como un juego de reposición.
- Mostrar el número de teléfono para incidencias del propietario o explotador de la vivienda.
- Proporcionar información sobre el uso o manejo de los electrodomésticos.
El decreto en su artículo 5 distingue dos tipos de viviendas vacacionales:
- Completas: cuando la vivienda se ceda en su totalidad.
- Por habitaciones: cuando se ceden solo determinadas habitaciones de la vivienda. En este caso el propietario debe también residir en ella.
El uso estará restringido al que permita la licencia de ocupación para la citada vivienda, si bien en el caso de uso completo no podrá exceder de quince plazas y, si se alquila por habitaciones, no podrá exceder de 6 plazas. En ambos casos, además, las plazas están limitadas a un máximo de 4 por habitación.
¿Qué debo hacer si mi vivienda entra en la categoría de alquiler vacacional o turístico?
Antes de iniciar la prestación del servicio el propietario o explotador debe formalizar la declaración responsable ante la Consejería de Turismo en la que se manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto. Una vez hecha esta declaración, podrá publicitar su vivienda para fines turísticos y comenzar la actividad.
El decreto regula cuál será el contenido mínimo de tal declaración:
- Datos identificativos de la vivienda, incluida la referencia catastral y su capacidad determinada por la licencia de ocupación o documento equivalente.
- Datos del propietario y domicilio de notificaciones.
- Los datos del explotador de la actividad cuando éste sea distinto del propietario, así como el título que le habilite (contrato con el propietario). En caso de que la vivienda tenga varios propietarios, el explotador debe poseer un título habilitante (contrato) otorgado por todos y cada uno de ellos.
Estas viviendas se inscribirán de oficio en el Registro Turístico de Andalucía y se les comunicarán las altas y bajas a los Ayuntamientos donde se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.
Una vez que la vivienda quede inscrita, se le comunicará al interesado el código de inscripción, que tendrá que ser incluido obligatoriamente en toda publicidad y oferta que se haga de la vivienda por cualquier medio.
¿Puedo presentar ya la declaración responsable y darme de alta como alojamiento vacacional?
La Junta de Andalucía a través de sus técnicos ha confirmado que no existe obstáculo para poder presentar ya la declaración responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía, si bien esta no procederá a dar de alta y, por tanto, no facilitará el número de registro hasta que entre en vigor el Decreto, por lo que la solicitud queda en suspenso. Dado que la entrada en vigor de la ley coincidirá prácticamente con el inicio de la temporada alta estival y que es posible que en ese momento se produzca una avalancha de solicitudes, convendría empezar los trámites cuanto antes, habida cuenta de las sanciones que nos puede acarrear su falta una vez entre en vigor la norma.
La declaración responsable no es necesario que sea acompañada de documentación sobre la titularidad, licencias, etc. Dicha documentación deberá estar a disposición de los inspectores en la vivienda.
La declaración se puede presentar online si se dispone de firma digital habilitada; en caso contrario, y tras rellenar y firmar el modelo de declaración responsable que facilita la propia administración, este ha de presentarse ante la Delegación correspondiente a la provincia donde esté ubicada la vivienda turística objeto de la declaración.
La presentación de la declaración responsable pendiente de resolución, por la que se nos comunicará el registro y el número del mismo, dará derecho a ofrecer la vivienda en los canales turísticos sin que ello se considere actividad clandestina. Por tanto, desde la presentación de la declaración responsable se puede desarrollar la actividad y ofertar la vivienda, aunque no se haya recibido aún el número de registro pertinente y que es obligatorio incluir en las ofertas o publicidad.
¿Quién es responsable y cuál es el régimen sancionador?
El artículo 4 establece claramente que el responsable frente a la Administración y los usuarios es el explotador de la actividad. Se presumirá que el explotador es el propietario (o propietarios) de la vivienda, salvo que en la declaración responsable conste otra persona física o jurídica como explotador, debiendo en este caso, como ya vimos, disponer de título habilitante otorgado por todos los propietarios.
En cuanto al régimen sancionador, el artículo 10 del Decreto nos remite al título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.
Las infracciones a la normativa turística se clasifican en leves, graves y muy graves.
Son, por ejemplo, infracciones leves:
- No aportar toda la documentación en plazo.
- Las deficiencias en la prestación del servicio conforme a las condiciones contratadas o acordadas, deficiencias en el mantenimiento y mal funcionamiento de las instalaciones o del servicio de limpieza.
- El trato descortés con el usuario.
- El incumplimiento de las normas de registro de clientes, conservación de documentación, etc.
Estas infracciones prescriben a los 6 meses desde que se cometieron.
Son infracciones graves:
- La prestación clandestina de un servicio turístico y la mediación en la contratación de estos servicios clandestinos.
- La desconsideración grave con el usuario.
- El incumplimiento de las comunicaciones exigidas tras requerimiento realizado al efecto y la falsedad en los datos suministrados en la declaración responsable.
- El cobro de precios superiores a los publicados o expuestos al público.
- La falta de contratación o mantenimiento de los seguros y garantías exigidos, la inexistencia de hojas de reclamaciones, etc.
Estas infracciones prescriben al año desde que se cometieron.
Se consideran infracciones muy graves:
- La restricción en el acceso o la expulsión injustificada de usuarios por razones de raza, religión, sexo, etc.
- La obstrucción a los servicios de inspección.
- Las infracciones que perjudiquen gravemente la imagen turística de Andalucía.
- La reincidencia en la comisión de infracciones graves, etc.
Estas infracciones prescriben a los dos años desde su comisión.
Las sanciones pueden ser: principales, que van desde el apercibimiento a la multa, y accesorias, que pueden acarrear desde la suspensión temporal de la actividad y la clausura temporal del establecimiento hasta el cese definitivo de la actividad y la clausura definitiva del establecimiento.
Las sanciones leves conllevan desde un simple apercibimiento hasta multas de 2.000 € como máximo.
Las sanciones graves se castigarán con multas de entre 2.001 € y 18.000 € y con una posible clausura del establecimiento por periodo inferior a 6 meses.
Las sanciones muy graves se sancionarán con multas de entre 18.001 € y 150.000 € y con una posible clausura del establecimiento por un periodo comprendido entre 6 meses y 3 años.
Las sanciones se impondrán teniendo en cuenta las circunstancias en las que se produjeron y según una serie de criterios reglados, como son: la intencionalidad, el perjuicio o los riesgos causados, la reincidencia, el beneficio obtenido por la infracción, el volumen económico del negocio, la transcendencia social de la infracción, y la subsanación de las irregularidades durante el procedimiento, entre otras.
¿Cómo se debe formalizar el contrato de servicios con los usuarios?
A todo usuario en el momento de su recepción le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona física o jurídica que explota la actividad, el número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que va a ocupar la vivienda, las fechas de entrada y salida, el precio de la estancia y el teléfono de contacto permanente con el explotador.
Los usuarios deberán presentar su documento de identidad con el fin de que el explotador pueda cumplimentar el correspondiente parte de entrada.
Una copia del documento contractual, una vez firmado por el usuario, debe ser conservada por la persona o entidad explotadora, y estará a disposición de las autoridades competentes por un plazo de un año.
Las partes pueden libremente acordar la hora de entrada y salida de la vivienda. Si no se hubiera pactado nada, se entenderá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16:00 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12:00 horas del último día contratado.
Libro-registro de viajeros
El operador del servicio está obligado a cumplimentar el libro-registro y a presentar o remitir los partes de entrada de viajeros a la Policía Nacional o la Guardia Civil.
Todos los huéspedes mayores de 16 años deberán cumplimentar y firmar los partes de entrada de viajeros, en los que deberán figurar, al menos, los siguientes datos: número, tipo y fecha de expedición del documento de identidad presentado, nombre completo, sexo, fecha de nacimiento y país de nacionalidad, fecha de llegada y número de registro del establecimiento (o datos del operador de la actividad).
Con los partes de entrada se confeccionará un libro-registro de viajeros que deberá conservarse durante un plazo de 3 años.
La información contenida en las hojas-registro deberá comunicarse por cualquiera de los siguientes medios a las autoridades policiales dentro de las 24 horas siguientes al comienzo del alojamiento:
- Presentando en persona en la Comisaría de Policía o, en su defecto, en el Puesto de la Guardia Civil que corresponda copias de los partes de entrada, o remitiéndolas por fax.
- Entregando en dependencias policiales un soporte magnético que contenga dichos datos
- Por Internet. El interesado deberá acudir a su comisaría más próxima para solicitar el alta en el sistema informático que permite la remisión electrónica de datos.
El precio y la reserva
Los precios de los servicios turísticos son libres.
Las tarifas de precios deben ser expuestas en un lugar visible de la vivienda turística.
Las tarifas de precios, así como las facturas correspondientes a los servicios turísticos efectivamente prestados o contratados, deberán estar desglosadas por conceptos y redactadas, al menos, en castellano.
Los precios de todos los servicios que se oferten deberán ser finales y completos, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan a la persona usuaria.
Estarán siempre incluidos en el precio el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada y el uso de ropa de cama, menaje y baño.
Las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación se regirán por lo pactado entre las partes y en cualquier caso deberán ser publicitadas antes de la contratación. Al hacer la reserva se debe entregar un justificante de haber realizado ésta, en el cual deberán incluirse dichos extremos. Si no se hubiera pactado nada, los explotadores podrán requerir un anticipo en el momento de hacer la reserva de un máximo del 30% del precio total de la estancia.
En casos de cancelación de la reserva por parte del usuario, el explotador podrá retener hasta el 50% del anticipo abonado a la reserva si la cancelación se realiza hasta 10 días antes de la fecha de entrada y el total de la cantidad entregada si la cancelación se realiza en un plazo más breve.
Régimen fiscal
Tributarán como un arrendamiento urbano de la LAU, es decir, se incluirán los ingresos obtenidos por la actividad en la declaración anual del IRPF. No hay necesidad de darse de alta como autónomo ni implica el pago del IVA, salvo que la explotación la lleve a cabo una persona jurídica.
Resumen
Si su intención es alquilar por largas temporadas o por periodos vacacionales pero superiores a dos meses y a la misma persona, o si –alquilando por periodos inferiores– no va a ofertar dichos servicios a través de canales de oferta turística (agencias inmobiliarias, agencias de viajes, empresas intermediarias de gestión y mantenimiento u otras plataformas, canales y aplicaciones que permiten su oferta y reserva directa), esta norma no le es de aplicación y no es necesario que haga nada.
En cualquier otro caso deberá tomar las medidas oportunas para que usted o la persona que le preste esos servicios se dé de alta en la Consejería de Turismo haciendo entrega de la declaración responsable y para cumplir con los requisitos recogidos en el Reglamento al efecto de evitar las cuantiosas sanciones a las que podría enfrentarse.
En Vicente & Otaolaurruchi Abogados podemos verificar si sus alquileres o el uso que hace de su propiedad quedan regulados por esta nueva normativa, y de ser el caso, le ofrecemos un servicio integral que incluye: asesoramiento sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos, recopilación de la documentación pertinente, preparación de la declaración responsable y presentación de ésta ante la delegación competente.
Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS
