La venta de propiedades en España

Aunque las operaciones de compra y venta tienen lógicamente grandes similitudes (son como dos caras de una misma moneda), no está de más detenerse y analizar el proceso de nuevo, esta vez desde el punto de vista del vendedor.

1.- ELECCIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO

No es obligatorio utilizar los servicios de un agente inmobiliario pero, a menos que conozca bien la demanda en la zona, esté familiarizado con las estrategias de venta y tenga acceso a los potenciales interesados, es muy recomendable que contrate los servicios de una agencia que promocione su vivienda de manera profesional y eficiente.

Recomendamos encarecidamente a nuestros clientes que antes de firmar un acuerdo de venta con una agencia inmobiliaria nos lo remitan para su estudio. Como regla general, el cliente debe leer detenidamente las condiciones del acuerdo y ser consciente de lo que implican ciertas cláusulas, como, por ejemplo, la de exclusividad, que obliga al propietario a no vender por medio de ningún otro agente, o incluso a tener que abonar la comisión aunque sea una venta directa a un conocido.

El agente inmobiliario no es un experto en materia legal y tributaria, y al cobrar sus honorarios con la venta es parte directamente interesada en que la operación siga adelante, por lo que convendría que el cliente se dejara asesorar por un abogado, que es quien mejor puede velar por sus intereses y por que el proceso de venta se realice conforme a la legislación vigente y se liquiden debidamente los impuestos correspondientes.

2.- ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN

Para poder proceder a la venta de su propiedad, tanto su abogado como su agente inmobiliario deben disponer de una serie de documentos:
a) Título de propiedad (escritura de compraventa, herencia, etc.)
b) Documento de identidad (pasaporte y NIE)
c) Certificado de residencia fiscal (si procede)
d) Nota Simple de la propiedad
e) Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad
f) Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
g) Certificado de la comunidad de propietarios
h) Certificado de deuda pendiente expedido por el banco (en caso de hipoteca que grave la finca)
i) Últimas facturas de suministros
j) Certificado de Eficiencia Energética.

3.- CÁLCULO DE LOS IMPUESTOS Y DE LA GANANCIA

Nuestra propia experiencia nos indica que, antes de aceptar una oferta de compra, es crucial que los vendedores hayan sido informados de cuál será su beneficio neto una vez deducidos impuestos y gastos, y de cuáles serán éstos exactamente, para evitar que se trunquen sus expectativas a posteriori.
Consúltenos. En Vicente & Otaolaurruchi estaremos encantados de prepararle estos cálculos en cuestión de horas para que pueda decidir la conveniencia de vender por el precio ofertado.

4.- FIRMA DEL PODER DE VENTA Y REPRESENTACIÓN FISCAL

Independientemente de que el propietario pueda asistir a la firma de la escritura en notaría, es muy aconsejable que otorgue un poder de venta y representación fiscal a nuestro favor. Este documento nos facultará para realizar un sinfín de gestiones en su nombre, como cancelar o transferir contratos de suministros, dar de baja domiciliaciones bancarias, cancelar pólizas de seguros, notificar la transmisión al ayuntamiento y a la comunidad de propietarios, tramitar la cancelación registral de su hipoteca, presentar sus declaraciones de impuestos y solicitar las devoluciones que le pudieran corresponder.

5.- PREPARACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez que acepte una oferta por su propiedad y nos instruya para actuar como sus representantes, facilitaremos al abogado del comprador toda la documentación que le permita realizar las comprobaciones legales de rigor. Asimismo, redactaremos un contrato con las condiciones acordadas y se lo haremos llegar a la parte compradora para su aceptación. Una traducción de ese contrato se le entregará a usted para su propia información.

6.- FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA

El proceso de venta termina con la firma de la escritura pública de compraventa por parte de comprador y vendedor. En ese momento el vendedor otorga título de propiedad al comprador y éste entrega el resto del precio acordado. La firma de la escritura se formaliza ante notario. El notario es un servidor público y, por tanto, independiente, que da fe pública de que las partes han acordado la transacción y de que lo han hecho conforme a la ley. Como paso previo, el notario solicita información registral actualizada de la finca con objeto de comprobar que no existen cargas o anotaciones de embargo de última hora, e inmediatamente después de la firma de la escritura remite al Registro de la Propiedad por vía telemática una copia del título, de modo que en el registro conste desde ese momento quiénes son los nuevos propietarios.

Durante todo el proceso de firma en notaría, nuestros clientes están permanentemente acompañados por su abogado, quien supervisa la documentación, comprueba que todo esté en orden y actúa como intérprete. Si hubiera compromisos profesionales o personales que impidieran a los clientes acudir a notaría en la fecha señalada, nosotros compareceríamos en su nombre y derecho para firmar la escritura. En estos casos es necesario que los clientes hayan otorgado previamente un poder notarial en nuestro favor.

El poder se puede firmar ante un notario en España, la opción más sencilla y económica, en cualquier Embajada o Consulado de España en el extranjero o ante un notario público en el país de residencia del cliente, en cuyo caso el documento deberá estar traducido al español y legalizado con la denominada Apostilla de la Convención de la Haya. Como se indicó anteriormente, los poderes incluyen facultades genéricas que permiten realizar otros muchos trámites en nombre del cliente aparte de la propia comparecencia en notaría.

A la firma de la escritura el vendedor hace entrega de las llaves de la vivienda y recibe el resto del precio que, por lo general, se abona mediante cheque bancario. Una vez depositado el cheque, el vendedor podrá disponer de los fondos en 2-3 días aproximadamente mediante transferencia bancaria a la cuenta que nos indique, bien en España o en su país de residencia u origen.

7.- CANCELACIÓN DE CONTRATOS Y PAGO DE IMPUESTOS

Nuestro despacho se encargará de ceder o cancelar los contratos de suministros, dar de baja las domiciliaciones, abonar los impuestos que graven la venta y solicitar las devoluciones pertinentes.

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