El Gobierno de España ha presentado ya el anteproyecto de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2015 para su debate y posterior aprobación. Entre las novedades fiscales que contiene esta propuesta, tal y como ha sido presentada a los grupos parlamentarios, hay una que, en el caso de aprobarse finalmente sin modificación, podría encarecer seriamente los impuestos que gravan la venta de inmuebles, especialmente aquellos adquiridos antes del año 1994. Nos referimos a la eliminación de los coeficientes de actualización y de abatimiento.
¿En qué consisten estos coeficientes y cómo actúan en el cálculo de las ventas de nuestros clientes no residentes?
* El coeficiente de actualización es un coeficiente corrector que se aplica al coste de adquisición de una vivienda (precio más gastos) al efecto de adaptar dicho valor al momento en el cual se efectúa la venta. De esta manera se resta a la plusvalía generada el efecto de la inflación durante los años transcurridos, ya que, por ejemplo, 50.000 € del año 1986 no tendrían el mismo valor ni capacidad adquisitiva en el año 2014.
Se aplican a las compras realizadas como mínimo un año antes de la venta, ya que las ventas realizadas en el mismo año en que se adquieren no precisan de ningún corrector. Estos coeficientes varían anualmente y los publica el gobierno en la ley de acompañamiento de los presupuestos generales del año. Los correspondientes a las ventas realizadas en el año 2014 son los siguientes:
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Año de adquisición |
Coeficiente |
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1994 y anterior 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 |
1,3299 1,4050 1,3569 1,3299 1,3041 1,2807 1,2560 1,2314 1,2072 1,1836 1,1604 1,1376 1,1152 1,0934 1,0720 1,0510 1,0406 1,0303 1,0201 1,0100 |
* El coeficiente de abatimiento se aplica, además del coeficiente de actualización, a las ventas de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 al efecto de reducir aún más la ganancia patrimonial.
La Ley del IRPF de 1991 estableció unos coeficientes de abatimiento que reducían la ganancia patrimonial en función de los años que el bien estuviera en nuestro patrimonio. A más años, menos ganancia patrimonial gravada.
En el año 1996 se suprimieron los coeficientes para las adquisiciones posteriores al año 1994 pero se respetaron los coeficientes para los contribuyentes que hubieran adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, de manera que la ganancia patrimonial se reducía en un 11,11% por cada año computable que excediera de dos desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1994.
En el 2006 la nueva legislación del IRPF redujo los efectos de los coeficientes de abatimiento al limitarlos hasta la plusvalía generada hasta el 20 de enero de ese año, por lo que era necesario distinguir la parte de la plusvalía generada desde la adquisición hasta esa fecha y la generada desde esa fecha hasta la venta.
Ejemplo:
Vendemos un inmueble el 1 de noviembre de 2014 por 300.000 €, adquirido el 1 de enero de 1989 por un precio de 9.983.160 Pesetas (60.000,00 €) y con unos gastos deducibles de adquisición de 665.544 Pesetas (4.000,00 €).
Los gastos deducibles asociados a la venta (Plusvalía, agencia inmobiliaria y abogados) ascienden a 24.000 €.
1.- Cálculo de la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20/01/2006
Valor de transmisión = precio de venta – gastos deducibles =300.000 € – 24.000 € = 276.000 €
Valor de adquisición = (precio de compra + gastos) x coeficiente de actualización = (60.000 € + 4.000 €) x 1,3299 = 85.113,60 €
Ganancia patrimonial = 190.886,40 €
Número de días transcurridos entre fechas de compra y venta: 9.435 días
Número de días transcurridos entre la fecha de compra y el 19/01/2006: 6.228 días
Parte de la ganancia susceptible de reducción: 190.886,40 € x (6.228 / 9.435) = 125.985,02 €
2.- Cálculo de la reducción por coeficientes de abatimiento
Número de años de permanencia, que excedan de dos, al 31/12/1996: 6 años
Porcentaje reductor: 6 x 11.11% = 66,66%
Reducción: 125.985,02 € x 66,66% = 83.981,61 €
3.- Cálculo de la ganancia
Ganancia patrimonial reducida = 190.886,40 € – 83.981,61 € = 106.904,79 €
4.- Cálculo del impuesto
106.904,79 € x 21% = 22.450,00 €
¿Qué sucedería en este mismo ejemplo si no aplicamos los coeficientes de actualización y de abatimiento? Pues que la base imponible subiría de 106.904,79 € a 212.000 € y el impuesto pasaría de 22.450,00 € a 44.520,00 €, es decir, prácticamente el doble.
Pero la modificación propuesta inicialmente, de aprobarse sin modificación, también afectaría gravemente a las ventas de viviendas adquiridas con posterioridad al año 1994, a las que no se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento pero sí los de actualización.
Ejemplo:
Vendemos un inmueble el 1 de noviembre de 2014 por 300.000 €, adquirido en el año 2001 por un precio de 29.117.550 Pesetas (175.000,00 €) y con unos gastos deducibles de adquisición de 2.745.369 Pesetas (16.500,00 €).
Los gastos deducibles asociados a la venta (Plusvalía, agencia inmobiliaria y abogados) ascienden a 24.000 €.
1.- Cálculo de la ganancia patrimonial
Valor de transmisión = precio de venta – gastos deducibles = 276.000 €
Valor de adquisición = (precio de compra + gastos) x coeficiente de actualización = (175.000,00 € + 16.500,00 €) x 1,2314 = 235.813,10 €
Ganancia patrimonial = 40.186,90 €
2.- Cálculo del impuesto
40.186,90 € x 21% = 8.439,25 €
¿Qué ocurriría a partir del 1 de enero de 2015 de aprobarse la reforma tal y como se presentó? Pues que, al no poder actualizar el coste de adquisición, el incremento patrimonial aumentaría hasta 84.500 € y el importe del impuesto subiría de los 8.439,25 € actuales a 17.745 €, lo que supone más del doble.
El Gobierno justificaba la retirada de los coeficientes de abatimiento aludiendo a que con los años transcurridos su aplicación estaba muy limitada, más teniendo en cuenta que todos estos cambios no se aplican a la venta de la vivienda habitual (y por tanto de residentes) cuyos ingresos se destinen a la compra de otra, ni a los casos en que el incremento patrimonial se derive de la venta de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años o un discapacitado, ya que en estos supuestos las plusvalías siempre están exentas de tributación.
Esta medida ha creado malestar entre los profesionales del negocio inmobiliario y preocupación en quienes pensaban vender ahora, o en un futuro próximo, los inmuebles adquiridos muchos años atrás. Incluso en las filas del partido en el Gobierno se han oído voces contrarias a la medida, porque podría generar un castigo electoral por parte de sus propios votantes. También la Defensora del Pueblo ha mostrado su preocupación y ha solicitado información sobre las modificaciones previstas a la Secretaría de Estado de Hacienda.
La buena noticia es que parece claro que el Gobierno se ha replanteado esta cuestión y ha dado marcha atrás en sus pretensiones iniciales, suavizando ostensiblemente la reforma prevista. Así, entre las enmiendas presentadas en el Senado se incluye una de su grupo para que se mantengan los coeficientes de abatimiento siempre que el precio de transmisión no exceda de 400.000 €. La enmienda, además, señala que el límite de 400.000 € para el uso de estos coeficientes no se aplica a cada operación de compraventa, sino a cada propietario. Es decir, se tiene en cuenta la suma total de ganancias patrimoniales logradas a partir de 2015, de modo que cada contribuyente podrá aplicar los coeficientes de abatimiento solo hasta que la suma de los precios de venta alcance los 400.000 €, independientemente del número de transacciones que realice de inmuebles adquiridos con anterioridad al año 1994.
Igualmente si un contribuyente vende un inmueble por 500.000 euros a partir de 2015, los coeficientes de abatimiento solo tendrán efecto sobre los primeros 400.000 euros.
Por otro lado, el grupo del partido en el Gobierno no ha planteado enmienda a la eliminación de los coeficientes de actualización, pero podría estar estudiando la posibilidad de limitar también aquí el alcance de la reforma. En este sentido CIU ha presentado una enmienda para solicitar que se mantengan los referidos coeficientes.
Tendremos que esperar a ver qué es lo que finalmente se aprueba y en principio recomendar a los clientes que puedan haber acordado ya la venta de sus viviendas que hagan un esfuerzo por cerrar las operaciones antes de fin de año, especialmente si adquirieron sus propiedades hace bastantes años y/o estén vendiendo por un precio superior a 400.000 €.
Luis M. Vicente Burgos
VICENTE & OTAOLAURRUCHI ABOGADOS
